Nhận định mức giá 7,6 tỷ đồng cho căn hộ dịch vụ 60m² tại Quận 7, Tp Hồ Chí Minh
Với mức giá 7,6 tỷ đồng cho căn hộ dịch vụ 60m² (tương đương 126,67 triệu/m²) tại đường Huỳnh Tấn Phát, Phường Phú Thuận, Quận 7, có thể xem là cao hơn mặt bằng chung các căn hộ mini và căn hộ dịch vụ trong khu vực. Tuy nhiên, đây là một bất động sản có 6 phòng ngủ và 6 phòng vệ sinh, thiết kế nhiều tầng (1 trệt, 2 lầu, sân thượng), phù hợp cho việc cho thuê theo mô hình căn hộ dịch vụ hoặc căn hộ mini cao cấp, có giấy phép kinh doanh và PCCC đầy đủ, hẻm xe hơi, khu dân cư hiện hữu, không ngập nước, pháp lý rõ ràng với sổ hồng riêng và đã hoàn công chuẩn.
Do đó, mức giá có thể chấp nhận được nếu nhà đầu tư tập trung khai thác mô hình cho thuê dịch vụ dài hạn hoặc ngắn hạn với công suất cao, tận dụng tối đa số phòng ngủ và vệ sinh. Việc chủ nhà đang cho thuê với giá 15 triệu/tháng nhưng khách thuê có thể khai thác 30 triệu/tháng cho thấy tiềm năng tăng thu nhập từ tài sản này.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | BĐS đề cập | Căn hộ mini trung bình Quận 7 (2024) | Căn hộ dịch vụ tương tự quận 7 |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 60 | 30 – 50 | 40 – 70 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 126,67 | 60 – 90 | 80 – 120 |
| Tổng giá (tỷ đồng) | 7,6 | 2 – 4,5 | 3,2 – 7,5 |
| Số phòng ngủ | 6 | 1 – 2 | 2 – 5 |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, hoàn công | Đa phần sổ hồng, có căn còn sổ chung | Chính chủ, giấy phép kinh doanh và PCCC |
| Vị trí | Cách mặt tiền 100m, hẻm xe hơi, khu dân cư hiện hữu | Gần mặt tiền, khu dân cư đông đúc | Gần trung tâm, hẻm xe hơi, tiện ích đầy đủ |
| Tiềm năng khai thác | Cho thuê hiện tại 15tr/tháng, khách khai thác 30tr/tháng | 8-15 triệu/tháng | 12-25 triệu/tháng |
Nhận xét và lưu ý khi quyết định xuống tiền
Giá 7,6 tỷ đồng là mức giá cao hơn so với mặt bằng chung căn hộ mini và căn hộ dịch vụ quận 7, đặc biệt với diện tích chỉ 60m². Tuy nhiên, điểm cộng lớn là số lượng phòng ngủ và vệ sinh nhiều, phù hợp mô hình cho thuê dịch vụ, đồng thời có giấy phép kinh doanh và PCCC, rất quan trọng đối với mô hình này. Vị trí cách mặt tiền 100m trong hẻm xe hơi không ngập nước cũng là lợi thế.
Nếu bạn là nhà đầu tư dài hạn muốn khai thác cho thuê căn hộ dịch vụ với công suất cao, có thể chấp nhận mức giá này. Nhưng nếu bạn muốn đầu tư lướt sóng hoặc tìm nơi ở cá nhân, mức giá này nên được xem xét kỹ.
Những lưu ý quan trọng:
- Xác nhận tính hợp pháp của giấy phép kinh doanh và PCCC, cũng như kiểm tra hợp đồng thuê còn 4 năm, ưu tiên khách giữ hợp đồng để đảm bảo thu nhập ổn định.
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê hiện tại và khả năng tăng giá thuê trong tương lai.
- Xem xét chi phí bảo trì, quản lý và các khoản thuế liên quan.
- Đánh giá khả năng thanh khoản khi muốn bán lại vì giá bán cao so với mặt bằng chung.
Đề xuất giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý hơn sẽ nằm trong khoảng 6,3 đến 6,8 tỷ đồng (tương đương 105 – 113 triệu/m²), phản ánh đúng giá trị thực tế và rủi ro đầu tư. Bạn có thể đề xuất giá thấp hơn khoảng 10-15% so với giá niêm yết để có đòn bẩy thương lượng.
Cách thuyết phục chủ nhà:
- Trình bày so sánh giá thực tế của các căn hộ tương tự trong khu vực với giá/m² thấp hơn.
- Nhấn mạnh về thời hạn hợp đồng thuê còn lại 4 năm và rủi ro liên quan đến việc chuyển giao hợp đồng cho khách mới.
- Đề xuất thanh toán nhanh, thủ tục sang tên nhanh gọn để tạo lợi thế cho chủ nhà.
- Nêu rõ kế hoạch khai thác căn hộ dịch vụ và cam kết giữ hợp đồng thuê hiện tại nếu được ưu đãi giá tốt.
