Nhận định giá bán 4,75 tỷ trên diện tích 70 m² tại Đường Đinh Thị Hòa, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng
Giá bán được đưa ra là 4,75 tỷ đồng cho toàn bộ căn nhà diện tích 70 m², không phải 4,75 tỷ/m². Nếu hiểu nhầm giá 4,75 tỷ/m² thì giá sẽ lên tới hơn 330 tỷ đồng, điều này hoàn toàn không thực tế với mặt bằng bất động sản nhà phố trong hẻm tại Đà Nẵng.
Do đó, giá 4,75 tỷ cho căn nhà 70 m², tương đương khoảng 67,8 triệu/m² là mức giá cần được đánh giá kỹ.
Phân tích chi tiết mức giá so với thị trường
| Tiêu chí | Thông tin căn nhà | Tham chiếu thị trường (Sơn Trà, Đà Nẵng) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Đường Đinh Thị Hòa, P. An Hải Bắc, Q. Sơn Trà, gần biển Mỹ Khê (500m) | Giá nhà mặt tiền gần biển Mỹ Khê dao động khoảng 50-90 triệu/m² tùy vị trí và mặt tiền | Vị trí sát biển, gần trung tâm, khu vực phát triển sầm uất là điểm cộng lớn |
| Diện tích | 70 m² (9x8m) | Nhà phố diện tích 50-80 m² giá thường cao hơn do phù hợp với kinh doanh, ở | Diện tích phù hợp để vừa ở vừa kinh doanh nhỏ, tăng giá trị sử dụng |
| Loại BĐS | Nhà trong hẻm, đường trước nhà 2m, có chỗ để xe hơi | Nhà mặt tiền đường lớn thường giá cao hơn nhà trong hẻm từ 20-30% | Đường nhỏ 2m hạn chế lưu thông xe lớn, ảnh hưởng giá trị kinh doanh |
| Kết cấu và tiện ích | Nhà 2 tầng (mê lửng), 2 phòng ngủ, 2 phòng khách, 2 WC, sân thượng, bếp ăn | Nhà mới xây, thiết kế hiện đại, đầy đủ tiện nghi tăng giá trị căn nhà | Kết cấu tốt, phù hợp gia đình nhỏ và kinh doanh đa ngành như café, spa |
| Pháp lý | Sổ hồng/sổ đỏ rõ ràng | Pháp lý minh bạch giúp giao dịch an toàn, giá trị bền vững | Điểm cộng lớn cho nhà đầu tư và người mua ở thực |
Kết luận về mức giá và lời khuyên cho người mua
Mức giá khoảng 67,8 triệu/m² là khá cao so với nhà trong hẻm ở khu vực Sơn Trà, tuy nhiên hoàn toàn có thể chấp nhận được nếu yếu tố vị trí sát biển Mỹ Khê và tiện ích kinh doanh được khai thác hiệu quả.
Điểm cần lưu ý khi xuống tiền:
- Kiểm tra kỹ luật xây dựng và quy hoạch khu vực để đảm bảo không bị giới hạn phát triển hoặc thay đổi quy hoạch ảnh hưởng giá trị.
- Xác minh tình trạng pháp lý, giấy tờ sở hữu rõ ràng, không tranh chấp.
- Đánh giá kỹ khả năng kinh doanh nếu có dự định đầu tư cho thuê hoặc mở dịch vụ vì đường trước nhà chỉ rộng 2m, có thể hạn chế khách hàng và xe cộ.
- So sánh thêm các căn nhà tương tự cùng khu vực, đặc biệt nhà mặt tiền đường lớn để có cơ sở thương lượng giá tốt hơn.
Đề xuất giá và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích và so sánh, giá hợp lý hơn nên dao động từ 4,2 đến 4,5 tỷ đồng cho căn nhà có vị trí và đặc điểm như trên. Mức giá này tương đương khoảng 60-64 triệu/m², hợp lý hơn khi so sánh với mặt bằng chung khu vực hẻm, đồng thời vẫn giữ được tiềm năng đầu tư.
Chiến lược thương lượng với chủ nhà có thể như sau:
- Nhấn mạnh vào hạn chế đường rộng 2m, ảnh hưởng đến kinh doanh và khả năng để xe.
- Tham khảo mức giá các căn nhà tương đương trong hẻm và mặt tiền đường lớn lân cận.
- Đề xuất mức giá 4,2 tỷ với lý do cần đầu tư cải tạo, nâng cấp đường sá và tiềm năng gia tăng giá trị trong tương lai.
- Thể hiện thiện chí mua nhanh nếu chủ nhà đồng ý mức giá hợp lý, tạo áp lực và thuận lợi cho cả hai bên.