Thẩm định giá trị thực:
Diện tích nhà 33 m², giá chào bán 8,3 tỷ đồng, tương đương 251,52 triệu đồng/m². Đây là mức giá rất cao so với mặt bằng nhà ngõ xe hơi trong khu vực Bắc Từ Liêm. Nhà xây 4 tầng, mỗi tầng 1 phòng + WC, thiết kế cơ bản nhưng chưa có nội thất hoàn thiện. Nhà dân xây chắc chắn, không phải nhà cũ nát nhưng cũng không phải biệt thự hay nhà liền kề cao cấp.
So sánh với chi phí xây dựng mới hiện nay (khoảng 6-7 triệu/m² cho phần thô và hoàn thiện cơ bản), giá đất trong khu vực thường dao động từ 100-130 triệu/m² đối với các tuyến đường lớn, hẻm xe hơi rộng, vị trí gần trường đại học và tiện ích. Vì vậy, giá đất quy đổi khoảng 7-8 tỷ cho 33 m² là khá đắt đỏ, có thể đang bị đẩy lên do vị trí lô góc 2 mặt thoáng và ô tô tránh nhau.
Nhận xét giá: Giá bán đang bị đẩy cao khoảng 20-30% so với mặt bằng khu vực tương đương. Người mua cần thận trọng và thương lượng giảm giá xuống còn khoảng 7-7,5 tỷ mới hợp lý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Lô góc 2 mặt thoáng rất hiếm trong ngõ, giúp nhà thông thoáng, đón sáng tự nhiên và có thể bố trí cửa sổ mở rộng.
- Ngõ rộng đủ để 2 ô tô 7 chỗ tránh nhau, điều này khác biệt nhiều so với các căn khác trong ngõ nhỏ hơn, giúp việc ra vào thuận tiện, tăng giá trị sử dụng.
- Vị trí gần Trường Đại học Tài Nguyên và Môi trường, hồ nước, chợ và trường học, rất tiện cho việc ở hoặc cho thuê sinh viên, người lao động.
- Nhà xây 4 tầng chắc chắn, thiết kế hợp lý mỗi tầng 1 phòng, phù hợp gia đình nhỏ hoặc cho thuê theo tầng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí gần các tiện ích, ngõ ô tô tránh và lô góc thoáng, căn nhà này phù hợp nhất để:
- Ở thực tế: Gia đình nhỏ muốn nhà gần trường, chợ, giao thông thuận tiện.
- Cho thuê dòng tiền:
- Đầu tư xây lại:
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ 142 Phú Diễn) | Đối thủ 2 (Ngõ 50 Phú Diễn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 33 m² | 35 m² | 30 m² |
| Giá bán | 8,3 tỷ (251,52 tr/m²) | 7,1 tỷ (203 tr/m²) | 6,5 tỷ (217 tr/m²) |
| Ngõ xe hơi | Ô tô tránh, lô góc 2 mặt thoáng | Ngõ xe máy, hẻm nhỏ | Ô tô vào được 1 chiều, không lô góc |
| Số tầng | 4 tầng | 3 tầng | 4 tầng |
| Pháp lý | Sổ đỏ chính chủ | Sổ đỏ | Sổ đỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý, sổ đỏ có chính chủ, không có tranh chấp hoặc quy hoạch treo.
- Xác minh chiều rộng và thực trạng ngõ xe hơi tránh nhau có thực sự thoải mái cho ô tô lớn.
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà, tránh hiện tượng xuống cấp, thấm dột, nhất là các mảng tường lô góc.
- Thẩm định kỹ nội thất cần bổ sung sau khi mua, chi phí hoàn thiện có thể phát sinh.
- Kiểm tra phong thủy hướng nhà và lô góc có hợp tuổi người mua hay không, tránh trường hợp có sát khí hoặc hướng không thuận.
