Nhận định tổng quan về mức giá 11,8 tỷ đồng cho lô đất mặt tiền Nguyễn Duy Trinh, Thủ Đức
Mức giá 11,8 tỷ đồng cho diện tích 100 m² tương đương 118 triệu/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung đất nền khu vực Thủ Đức hiện nay. Tuy nhiên, do vị trí mặt tiền đường Nguyễn Duy Trinh – tuyến đường lớn, lưu lượng xe cộ đông đúc, thuận tiện kinh doanh đa ngành nghề, khả năng khai thác thương mại rất tốt nên mức giá này có thể được xem xét trong một số trường hợp đặc biệt.
Phân tích chi tiết về vị trí và tiềm năng khai thác
- Đường Nguyễn Duy Trinh là trục đường huyết mạch nối liền nhiều khu vực phát triển, có giao thông thuận tiện, gần Vòng xoay Phú Hữu, cao tốc Long Thành – Dầu Giây và khu đô thị Đông Tăng Long.
- Đất có chiều ngang 5m, chiều dài 20m, diện tích sử dụng 100 m², phù hợp xây nhà phố thương mại 1 trệt nhiều tầng, có thể kinh doanh hoặc cho thuê văn phòng, spa, cửa hàng.
- Đất thổ cư, sổ riêng, sang tên nhanh, pháp lý rõ ràng, không tranh chấp.
- Hiện đang có dòng tiền cho thuê 17-18 triệu/tháng, thể hiện giá trị khai thác thực tế.
So sánh giá đất mặt tiền khu vực Thủ Đức gần đây
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Đường Nguyễn Duy Trinh (mặt tiền) | 100 | 11,8 | 118 | Hiện tại, vị trí thuận tiện kinh doanh |
| Đường Lê Văn Việt (mặt tiền) | 100 | 9,5 – 10,5 | 95 – 105 | Vị trí kinh doanh, gần trung tâm Thủ Đức |
| Đường Tô Ngọc Vân (gần mặt tiền) | 90 – 110 | 8 – 9,5 | 80 – 90 | Vị trí trung tâm, ít mặt tiền chính |
| Đường Võ Văn Ngân (mặt tiền) | 100 | 10 – 11 | 100 – 110 | Khu vực đông dân, nhiều tiện ích |
Nhận xét giá
Giá 118 triệu/m² vượt mức trung bình từ 10-20% so với các tuyến đường mặt tiền chính trong khu vực Thủ Đức. Do đó, giá này chỉ hợp lý nếu người mua có mục tiêu đầu tư kinh doanh đa ngành, khai thác dòng tiền cho thuê hiện hữu và khả năng tăng giá trong tương lai cao do quy hoạch và phát triển hạ tầng.
Nếu mục tiêu mua để đầu tư lâu dài hoặc dành cho khách có tài chính mạnh muốn sở hữu vị trí vàng, mức giá này có thể chấp nhận được.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ đất
Dựa trên các so sánh và tiềm năng hiện nay, mức giá hợp lý để thương lượng là khoảng 10 – 10,5 tỷ đồng (tương đương 100 – 105 triệu/m²). Mức giá này phù hợp hơn với mặt bằng chung nhưng vẫn đảm bảo giá trị khai thác và vị trí tốt.
Để thuyết phục chủ đất giảm giá, người mua nên trình bày các luận điểm sau:
- So sánh giá bán thực tế tương tự các tuyến đường mặt tiền khác trong khu vực đang giao dịch thấp hơn.
- Phân tích chi phí xây dựng và vận hành để đảm bảo dòng tiền cho thuê có thể duy trì hiệu quả.
- Khả năng thanh khoản nhanh nếu giá phù hợp, giúp chủ đất xoay vốn thuận lợi, giảm rủi ro.
- Cam kết giao dịch nhanh, làm việc trực tiếp chính chủ để giảm thời gian và thủ tục.
Với cách tiếp cận này, chủ đất sẽ nhận ra mức giá đề xuất là hợp lý và có lợi cho cả đôi bên.
