Thẩm định giá trị thực:
Đất thổ cư mặt tiền đường Đặng Như Mai, Phường Hòa An, Quận Cẩm Lệ có diện tích 106 m², ngang 5 m, giá rao bán 4,99 tỷ đồng, tương đương khoảng 47,08 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng đất thổ cư trong khu vực Cẩm Lệ, đặc biệt với khu vực gần bến xe và đường Nguyễn Huy Tưởng, vốn đang phát triển nhưng chưa phải trung tâm sầm uất nhất của Đà Nẵng.
So với các khu vực lân cận, giá đất thổ cư mặt tiền đường nhỏ 5,5 m thường dao động khoảng 30-40 triệu đồng/m², tùy vị trí và tiện ích. Giá 47 triệu/m² cho đất có mặt tiền 5 m, diện tích vừa phải là mức giá có phần bị đẩy cao.
Tuy nhiên, đất đã có sổ đỏ và nằm ngay mặt tiền đường trải nhựa 5,5 m, có lề 3 m, là lợi thế lớn. Đây là đất thổ cư sạch, không vướng quy hoạch, có thể xây dựng tự do theo quy định, nên giá trên vẫn có thể chấp nhận trong bối cảnh thị trường Đà Nẵng đang tăng giá mạnh.
Nhận xét về giá: Giá này có thể đang bị đẩy cao khoảng 15-20% so với giá thị trường khu vực tương đương, người mua nên thương lượng giảm giá.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Đất mặt tiền đường 5,5 m, lề rộng 3 m, thuận tiện làm cửa hàng, kinh doanh hoặc xây nhà ở có gara ô tô.
- Vị trí sát bến xe, gần đường Nguyễn Huy Tưởng – thuận tiện giao thông, dễ dàng kết nối trung tâm thành phố.
- Diện tích vừa phải 106 m², phù hợp xây nhà phố hoặc nhà 2-3 tầng, không quá lớn nên dễ quản lý, tiết kiệm chi phí xây dựng.
- Đất đã có sổ đỏ, pháp lý rõ ràng, không vướng quy hoạch.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đất phù hợp nhất để xây dựng nhà ở kết hợp kinh doanh nhỏ hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh. Khu vực gần bến xe và đường chính nên khai thác cho thuê mặt bằng kinh doanh có thể đem lại dòng tiền ổn định. Ngoài ra, có thể đầu tư xây nhà phố để bán lại khi thị trường tăng giá hoặc cho thuê dài hạn.
Do diện tích vừa phải và vị trí mặt tiền, không phù hợp làm kho xưởng hoặc nhà xưởng lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (Đặng Như Mai) | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Huy Tưởng) | Đối thủ 2 (Đường Tôn Đản) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 106 | 120 | 100 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 47,08 | 38 – 42 | 35 – 40 |
| Vị trí | Mặt tiền đường 5,5 m, sát bến xe | Mặt tiền đường lớn, đông dân cư | Hẻm lớn, gần trường học |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ |
| Tiện ích | Gần bến xe, chợ, trường học | Gần trung tâm thương mại, chợ | Gần trường học, khu dân cư |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch chi tiết khu vực, tránh trường hợp đất nằm trong khu vực có quy hoạch thay đổi (đặc biệt gần bến xe – có thể mở rộng hoặc chỉnh trang trong tương lai).
- Xác minh pháp lý sổ đỏ, tránh tranh chấp hoặc vướng quy hoạch hạ tầng.
- Đo đạc thực tế diện tích, chiều ngang để tránh tranh chấp với thửa bên cạnh.
- Kiểm tra điều kiện hạ tầng đường sá, thoát nước, điện nước hiện trạng.
- Xem xét mức độ ồn ào, khói bụi do gần bến xe có thể ảnh hưởng tới môi trường sống nếu mua xây nhà ở.
