Nhận định mức giá 18,5 tỷ cho tòa căn hộ dịch vụ tại đường Man Thiện, Phường Tăng Nhơn Phú A, Thành phố Thủ Đức
Giá bán 18,5 tỷ đồng cho diện tích sử dụng 300 m² và diện tích đất 170 m² tương đương khoảng 108,82 triệu đồng/m² là mức giá khá cao trên thị trường bất động sản khu vực Thành phố Thủ Đức nói riêng và Quận 9 cũ nói chung tính đến giữa năm 2024.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang xem (Man Thiện, TP. Thủ Đức) | Tham khảo khu vực lân cận (Quận 9, TP. Thủ Đức) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Giá/m² đất trung bình | Khoảng 108,82 triệu/m² | 45 – 75 triệu/m² (đất nền khu dân cư, hẻm xe hơi) | Giá tại tòa nhà này cao hơn mặt bằng chung 40% – 140%, do vị trí và tài sản phát sinh (nhà 4 tầng, 20 phòng CHDV cho thuê) |
| Diện tích đất | 170 m² (ngang 8m, dài 21m) | 150 – 200 m² phổ biến cho nhà ở khu vực | Phù hợp với diện tích trung bình khu vực |
| Số tầng và số phòng | 4 tầng, 20 phòng căn hộ dịch vụ | Nhà phố 1-3 tầng, căn hộ dịch vụ hiếm | Ưu thế về số phòng và công năng cho thuê, tạo dòng thu nhập ổn định |
| Thu nhập cho thuê | 80 triệu/tháng (~960 triệu/năm) | Thu nhập căn hộ dịch vụ khu vực 50 – 70 triệu/tháng | Thu nhập cho thuê trên mức trung bình, tăng giá trị tài sản |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng, hoàn công chuẩn chỉnh | Pháp lý đầy đủ là yếu tố quan trọng | Yếu tố đảm bảo, giảm rủi ro giao dịch |
Nhận xét tổng quan về mức giá và lời khuyên đầu tư
Mức giá 18,5 tỷ đồng là hợp lý nếu bạn ưu tiên tài sản có dòng thu nhập ổn định, vị trí gần các trường đại học lớn, tiện ích metro, và pháp lý đầy đủ. Tuy nhiên, nếu chỉ tính riêng giá đất và tiềm năng tăng giá đất trong khu vực, mức giá này đang ở ngưỡng cao, có thể bạn sẽ cần đánh giá kỹ khả năng sinh lời dài hạn và tính thanh khoản.
Nếu mục tiêu của bạn là mua để cho thuê căn hộ dịch vụ, thì mức giá này có thể chấp nhận được do dòng tiền cho thuê 80 triệu/tháng tương đối ổn định, tương đương lợi suất ~5,2%/năm (chưa tính chi phí vận hành). Đây là lợi suất khá hợp lý so với các kênh đầu tư khác trong bối cảnh lãi suất ngân hàng thấp và thị trường bất động sản đang chững lại.
Những lưu ý cần thiết khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý, đặc biệt là giấy phép xây dựng, hồ sơ hoàn công, và quyền sử dụng đất.
- Đánh giá tình trạng nội thất và cơ sở vật chất, vì tòa nhà đã có 4 tầng và nhiều phòng, cần đảm bảo không có chi phí sửa chữa lớn.
- Xem xét hợp đồng thuê hiện tại, tính ổn định khách thuê và khả năng duy trì dòng tiền.
- Khảo sát mức giá tương tự trong khu vực để có cơ sở thương lượng.
- Phân tích kỹ chi phí vận hành, thuế và các khoản chi phí khác để tính lợi nhuận thực tế.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn và cách thương lượng với chủ nhà
Dựa trên phân tích giá đất khu vực và dòng tiền cho thuê, bạn có thể đề xuất mức giá từ 15,5 tỷ đến 16,5 tỷ đồng. Mức giá này sẽ giúp bạn có biên lợi nhuận tốt hơn và giảm rủi ro đầu tư trong bối cảnh thị trường hiện nay.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, bạn có thể:
- Nêu rõ các số liệu về giá đất trung bình và mức giá căn hộ dịch vụ tương tự đã giao dịch thành công trong khu vực.
- Phân tích chi phí bảo trì, vận hành tòa nhà đã cũ và các rủi ro tiềm ẩn khiến bạn cần mức giá thấp hơn.
- Chứng minh khả năng thanh toán nhanh, không phải vay ngân hàng để tạo sức hút cho người bán.
- Đề cập đến xu hướng thị trường hiện nay đang chững lại, người mua có nhiều lựa chọn, nên giảm giá sẽ giúp giao dịch nhanh chóng.
