Nhận định tổng quan về mức giá 16,3 tỷ đồng cho tòa nhà CHDV Phan Huy Ích, Quận Gò Vấp
Mức giá 16,3 tỷ đồng tương đương khoảng 211,69 triệu đồng/m² trên diện tích công nhận 77 m² là mức giá khá cao đối với thị trường căn hộ dịch vụ (CHDV) tại khu vực Gò Vấp hiện nay. Tuy nhiên, để đánh giá chính xác, cần xem xét đồng thời các yếu tố sau:
- Vị trí: Phường 12 (cũ Phường An Hội Tây) thuộc quận Gò Vấp, có hẻm xe hơi thuận tiện, gần trung tâm, giao thông tốt.
- Quy mô và công năng: Tòa nhà 5 tầng với 16 phòng CHDV, trang bị nội thất cao cấp gỗ An Cường, đã cho thuê khoán 9 năm, đảm bảo dòng tiền ổn định.
- Pháp lý: Đã có sổ đỏ rõ ràng, không tranh chấp.
- Trạng thái hiện tại: Nhà mới 100%, full nội thất cao cấp, ít phải đầu tư thêm.
Phân tích chi tiết và so sánh mức giá
| Tiêu chí | Bất động sản đang phân tích | Bất động sản so sánh 1 (CHDV Gò Vấp, 2023) | Bất động sản so sánh 2 (CHDV gần trung tâm, Tp.HCM, 2023) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 77 | 70 | 85 |
| Diện tích sử dụng (m² sàn) | 262,5 | 250 | 280 |
| Số tầng | 5 | 5 | 6 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 16,3 | 14,5 | 18,0 |
| Giá/m² đất (triệu đồng/m²) | 211,69 | 207,14 | 211,76 |
| Trang bị nội thất | Nội thất cao cấp gỗ An Cường | Nội thất cơ bản | Nội thất cao cấp |
| Hợp đồng thuê | Đã cho thuê khoán 9 năm, thu nhập ổn định | Chưa có hợp đồng dài hạn | Đã cho thuê dài hạn |
| Vị trí | Hẻm xe hơi, khu dân cư đông đúc, giao thông thuận tiện | Hẻm nhỏ, ít xe hơi | Khu trung tâm, giá cao |
Nhận xét về giá và đề xuất thương lượng
Giá 16,3 tỷ đồng là hợp lý nếu người mua đánh giá cao yếu tố dòng tiền ổn định từ hợp đồng thuê khoán dài hạn, nội thất cao cấp và vị trí thuận tiện trong hẻm xe hơi. Tuy vậy, ở một số bất động sản tương tự trong khu vực, giá bán phổ biến dao động từ 14,5 tỷ đồng với điều kiện nội thất cơ bản hoặc chưa có hợp đồng thuê dài hạn, đến khoảng 18 tỷ đồng nếu là khu trung tâm với trang bị nội thất tương tự.
Do đó, giá 16,3 tỷ có thể được xem là mức giá cao nhưng không vượt trội nếu khai thác tối đa lợi thế đã có.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá hợp lý hơn, người mua có thể đề xuất mức giá khoảng 15 – 15,5 tỷ đồng với các luận điểm sau:
- So với thị trường, mức giá này đã tiệm cận mức trung bình cho các căn hộ dịch vụ có nội thất tương tự tại Gò Vấp.
- Giữ lợi thế thương lượng do thị trường có nhiều lựa chọn tương đương, đặc biệt khi phần lớn các tòa nhà CHDV không có hợp đồng thuê khoán dài hạn.
- Phản ánh chi phí bảo trì và vận hành trong tương lai, cũng như rủi ro về khả năng tái ký hợp đồng thuê.
Việc thương lượng nên dựa trên dữ liệu thị trường cụ thể, nhấn mạnh tính khả thi và lợi nhuận bền vững trong dài hạn.
Kết luận
Tòa nhà CHDV Phan Huy Ích với giá 16,3 tỷ đồng là mức giá cao nhưng có cơ sở hợp lý nếu nhà đầu tư tìm kiếm tài sản đã có dòng tiền ổn định và trang bị nội thất cao cấp. Tuy nhiên, để đầu tư an toàn và hiệu quả hơn, mức giá đề xuất từ 15 đến 15,5 tỷ đồng sẽ tạo lợi thế thương lượng hợp lý, phản ánh sát thực trạng thị trường và tiềm năng khai thác trong khu vực Gò Vấp.
