Nhận định về mức giá 11,9 tỷ cho căn CHDV Dương Bá Trạc, Quận 8
Mức giá 11,9 tỷ đồng tương đương khoảng 154,55 triệu đồng/m² cho căn CHDV diện tích 77m², 5 tầng, 11 phòng ngủ đầy đủ nội thất cao cấp cùng 12 phòng vệ sinh là một mức giá khá cao so với mặt bằng chung các căn nhà dạng CHDV tại Quận 8.
Căn nhà tọa lạc tại đường Dương Bá Trạc, Phường 2, Quận 8, vị trí thuận tiện gần cầu Nguyễn Văn Cừ, dễ dàng di chuyển về trung tâm Quận 1, 4, 5. Đây là điểm cộng lớn giúp tăng giá trị tài sản. Đồng thời, cơ sở pháp lý đã hoàn công, sổ hồng chính chủ rõ ràng tạo sự an tâm cho người mua.
Đồng tiền thu về 60 triệu/tháng cho 11 phòng cho thuê cho thấy căn nhà có tiềm năng sinh lợi ổn định. Tuy nhiên, cần kiểm tra chi tiết hợp đồng thuê, tỷ lệ lấp đầy phòng và tình trạng bảo trì để đảm bảo doanh thu bền vững.
Phân tích so sánh giá và điều kiện tương tự tại Quận 8
| Tiêu chí | BĐS đang xem (Dương Bá Trạc) | Nhà CHDV tương tự Quận 8 | Nhà CHDV trung tâm Quận 1, 3 |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 77 | 70 – 90 | 50 – 70 |
| Số phòng ngủ | 11 | 8 – 12 | 6 – 8 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 154,55 | 90 – 130 | 200 – 300 |
| Doanh thu thuê/tháng (triệu đồng) | 60 | 40 – 55 | 80 – 120 |
| Pháp lý | Đã có sổ, hoàn công | Đa số có sổ | Đã có sổ |
| Vị trí | Quận 8, gần cầu Nguyễn Văn Cừ | Quận 8 | Trung tâm Quận 1, 3 |
Những điểm cần lưu ý khi cân nhắc xuống tiền
- Pháp lý: Xác minh tính xác thực của sổ hồng, giấy phép xây dựng, hoàn công để tránh rủi ro pháp lý trong tương lai.
- Doanh thu và hợp đồng thuê: Yêu cầu xem hợp đồng thuê từng phòng, xác nhận tỷ lệ phòng đang cho thuê, thời gian thuê còn lại, điều kiện thanh toán để đánh giá tính ổn định dòng tiền.
- Tình trạng thực tế công trình: Kiểm tra chất lượng xây dựng, bảo trì, nội thất còn mới hay cần nâng cấp để dự trù chi phí bảo dưỡng.
- Khả năng tăng giá trị: Đánh giá kế hoạch phát triển hạ tầng giao thông xung quanh, quy hoạch khu vực có thể ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến giá trị tài sản.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên mặt bằng giá trung bình CHDV tại Quận 8 hiện nay, mức giá từ 10,5 tỷ đến 11 tỷ đồng là hợp lý hơn so với mức chủ nhà đưa ra 11,9 tỷ, tương đương 137 – 143 triệu/m². Mức giá này vẫn đảm bảo sinh lời với dòng tiền 60 triệu/tháng và phù hợp với giá trị nội thất, pháp lý.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, có thể đưa ra các luận điểm:
- So sánh trực tiếp các bất động sản tương tự đã giao dịch gần đây có giá thấp hơn.
- Phân tích các chi phí bảo trì, nâng cấp nếu có thể phát sinh để giảm giá mua.
- Đề cập đến rủi ro thị trường hoặc khả năng giảm tốc tăng trưởng giá bất động sản trong ngắn hạn.
- Đề nghị thanh toán nhanh, không phát sinh thủ tục phức tạp để tạo ưu thế cho chủ nhà.
Kết luận, giá 11,9 tỷ đồng là hơi cao nếu xét trên thị trường hiện tại tại Quận 8, nhưng có thể chấp nhận nếu ưu tiên vị trí, doanh thu ổn định và tính pháp lý rõ ràng. Tuy nhiên, nếu có thể thương lượng được mức giá từ 10,5 – 11 tỷ sẽ là lựa chọn tối ưu hơn về mặt đầu tư.
