Nhận định về mức giá 10,8 tỷ đồng cho căn CHDV tại Phước Kiển, Nhà Bè
Với diện tích 106 m² (5x21m), giá bán 10,8 tỷ đồng tương ứng khoảng 101,89 triệu/m² tại khu vực xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, Tp Hồ Chí Minh là mức giá được đánh giá cao hơn mặt bằng chung
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Tiêu chí | BĐS tại Phước Kiển (Bán) | Nhà phố khu vực Nhà Bè (Tham khảo gần đây) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 106 m² | 80 – 120 m² | Diện tích tương đương phổ biến trong khu vực |
| Giá bán/m² | 101,89 triệu/m² | 55 – 80 triệu/m² (theo bảng giá các dự án và nhà phố khu vực Nhà Bè tháng 5-6/2024) | Giá tại Phước Kiển cao hơn 27% – 85% so với mặt bằng chung |
| Vị trí | Mặt tiền đường 16m, gần RMIT, ĐH Tôn Đức Thắng, ĐH Mở, rạch nước thoáng mát | Nhà mặt tiền đường nhỏ hơn, xa các trường đại học | Vị trí đặc biệt thuận lợi, gần các trường đại học lớn và sắp có trường quốc tế mới |
| Tính năng | 8 phòng CHDV full nội thất, đang cho thuê ổn định, tổng thu nhập 40 triệu/tháng | Nhà ở thông thường không có nguồn thu nhập cố định | Tạo dòng tiền ổn định, giá trị đầu tư tăng cao |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ rõ ràng | Thông thường cũng có sổ đỏ | Yếu tố pháp lý đảm bảo, giảm rủi ro |
Đề xuất giá và chiến lược thương lượng
Dù có nhiều điểm cộng, giá 10,8 tỷ đồng vẫn khá cao so với mặt bằng Nhà Bè hiện nay. Một mức giá hợp lý hơn cho nhà đầu tư có thể nằm trong khoảng 9,5 – 10 tỷ đồng để đảm bảo biên lợi nhuận hợp lý và khả năng tăng giá trong tương lai.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, có thể đưa ra các luận điểm sau:
- So sánh giá trung bình khu vực Nhà Bè cho nhà mặt tiền tương tự (55-80 triệu/m²), hiện giá 101,89 triệu/m² cao hơn đáng kể.
- Dù nhà CHDV có dòng tiền 40 triệu/tháng, nhưng cần tính toán chi phí vận hành, bảo trì, rủi ro cho thuê; từ đó điều chỉnh giá mua để đảm bảo lợi nhuận thực tế.
- Khả năng thanh khoản thị trường Nhà Bè hiện nay có xu hướng ưu tiên bất động sản có giá mềm hơn để thu hút người mua và nhà đầu tư.
- Đề nghị hỗ trợ thanh toán linh hoạt hoặc giảm giá trực tiếp để đạt được thỏa thuận nhanh chóng.
Với cách tiếp cận này, chủ nhà có thể cân nhắc giảm giá còn khoảng 9,8 tỷ đồng để nhanh chóng bán và chuyển sang cơ hội đầu tư khác, đồng thời người mua cũng có thể đạt được mức giá phù hợp hơn với tiềm năng thực tế.
Kết luận
Mức giá 10,8 tỷ đồng cho căn nhà mặt tiền 106 m² tại Phước Kiển, Nhà Bè có thể chấp nhận được nếu bạn là nhà đầu tư đánh giá cao dòng tiền từ CHDV và vị trí gần các trường đại học lớn. Tuy nhiên, nếu bạn muốn đầu tư dài hạn hoặc mua để ở, nên thương lượng giảm giá còn khoảng 9,5 – 10 tỷ đồng để phù hợp với mặt bằng giá hiện tại và giảm thiểu rủi ro tài chính.
