Check giá "BÁN CHDV_BẠCH ĐẰNG _BT_9PN_5 TẦNG BTCT_82M2_HOÀN CÔNG ĐỦ"

Thẩm định giá trị thực:

Căn nhà có diện tích đất 82m² với chiều ngang 5m, dài 17m, 5 tầng BTCT, gồm 9 phòng cho thuê. Giá bán 11 tỷ đồng tương đương 134,15 triệu/m² đất, đây là mức giá cao so với mặt bằng chung hẻm nhỏ tại Bình Thạnh, đặc biệt là khu vực không mặt tiền đường chính.

Về kết cấu, nhà xây 5 tầng BTCT, hiện trạng đã hoàn công đầy đủ, tuy nhiên đây là dạng nhà có nhiều phòng cho thuê (chung cư mini), nên xây dựng ban đầu có thể không quá cao cấp, thiết kế tập trung tối ưu phòng cho thuê chứ không phải nhà ở cao cấp. Chi phí xây dựng mới theo giá thị trường hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn, với tổng sàn khoảng 82m² x 5 tầng = 410m², chi phí xây mới khoảng 2,5-3 tỷ đồng. Giá bán 11 tỷ chủ yếu là giá trị vị trí và tiềm năng khai thác.

Về giá thuê, doanh thu hiện tại 40 triệu/tháng, có thể tối đa đến 50 triệu/tháng. Tỷ suất sinh lời (lợi tức) khoảng 4.3%-5.4%/năm (50 triệu x 12 tháng = 600 triệu/năm, so với 11 tỷ). Mức lợi nhuận này tương đối thấp, chưa tính các chi phí quản lý, bảo trì, thuế, rủi ro trống phòng.

Nhận xét về giá: Giá này có dấu hiệu bị đẩy lên cao khoảng 15-20% so với giá thị trường thực tế trong hẻm nhỏ tại Bình Thạnh. Người mua cần thận trọng kiểm tra kỹ các yếu tố pháp lý, quy hoạch dự án quanh khu vực để xác định tiềm năng tăng giá trong tương lai. Nếu không, giá này khá chặt với lợi tức hiện tại.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Vị trí trung tâm quận Bình Thạnh, gần các trường đại học lớn (ĐH Hồng Bàng, ĐH Kinh tế Tài Chính), rất thuận tiện cho thuê phòng trọ sinh viên, nhân viên văn phòng.
• Nhà 5 tầng BTCT, thiết kế nhiều phòng cho thuê, khai thác tối đa công năng.
• Hẻm ba gác sạch đẹp, tuy không rộng nhưng tương đối thuận tiện di chuyển, hẻm không bị ngập nước.
• Pháp lý chuẩn, sổ hồng đầy đủ, hoàn công, công chứng ngay.
• Kế bên có dự án rạch Xuyên Tâm, tiềm năng tăng giá đất cao khi rạch được cải tạo, nâng cấp bờ kè.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Căn nhà này rất phù hợp với mô hình chung cư mini cho thuê dài hạn, đặc biệt nhắm đến sinh viên và người lao động tại Bình Thạnh, quận 1. Chủ nhà hiện đang khai thác tốt 7/9 phòng, có thể nâng công suất thuê lên tối đa.

Đầu tư xây mới lại toàn bộ sẽ không hợp lý vì chi phí xây dựng mới khá cao, trong khi công suất cho thuê hiện tại đã gần tối đa. Nếu muốn đầu tư dài hạn, có thể chờ thêm các dự án xung quanh hoàn thiện để tăng giá trị đất rồi bán lại.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ điều kiện hẻm: chiều rộng, khả năng quay đầu xe tải, tránh rủi ro giao thông hạn chế.
• Đánh giá tình trạng kết cấu nhà cũ, hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy (đặc biệt với căn nhiều phòng cho thuê).
• Xác nhận quy hoạch dự án rạch Xuyên Tâm và thời gian triển khai thực tế để dự đoán chính xác tiềm năng tăng giá.
• Kiểm tra kỹ các hợp đồng thuê phòng hiện tại, tỷ lệ phòng trống, khả năng duy trì dòng tiền ổn định.
• Đánh giá khả năng cải tạo, sửa chữa nếu cần thiết để nâng cao giá trị bất động sản.