Nhận định mức giá 22 tỷ đồng cho lô đất 2 mặt tiền tại phường Bình Trưng Đông, TP. Thủ Đức
Với diện tích 240 m² đất thổ cư, vị trí lô góc 2 mặt tiền đường nhựa, có nhà xây dựng kiên cố 1 trệt 1 lầu, 3 phòng ngủ, 3 nhà vệ sinh, cùng với pháp lý hoàn chỉnh và sổ hồng riêng biệt, mức giá 22 tỷ tương đương khoảng 91,67 triệu/m² là một mức giá khá cao trên thị trường hiện nay khu vực TP. Thủ Đức.
Tuy nhiên, giá này có thể hợp lý trong trường hợp lô đất sở hữu vị trí đắc địa, mặt tiền rộng, khả năng tách sổ thành 2 nền riêng biệt, và có công trình xây dựng hoàn chỉnh, phù hợp để vừa ở vừa kinh doanh đa ngành như căn hộ dịch vụ, showroom, trung tâm ngoại ngữ.
Nếu so sánh với các bất động sản tương tự trong khu vực phường Bình Trưng Đông và các phường lân cận của TP. Thủ Đức, chúng ta có bảng giá tham khảo sau:
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Đặc điểm |
|---|---|---|---|---|
| Đường số 25, Bình Trưng Đông | 200 | 16 | 80 | Đất thổ cư, mặt tiền, nhà cấp 4, hẻm xe hơi |
| Đường Nguyễn Duy Trinh, Bình Trưng Đông | 150 | 13.5 | 90 | Đất thổ cư, mặt tiền, gần chợ, tiện kinh doanh |
| Đường số 7, Phường An Phú | 180 | 15 | 83.3 | Đất thổ cư, nhà 1 trệt 1 lầu, mặt tiền hẻm xe hơi |
| Lô đất đang phân tích | 240 | 22 | 91.67 | Đất thổ cư, 2 mặt tiền, nhà hoàn công, có thể tách sổ |
Phân tích chi tiết
– Diện tích lớn (240 m²) cùng khả năng tách thành 2 sổ riêng là điểm cộng giúp nâng giá trị bất động sản này lên đáng kể so với các lô đất nhỏ hơn, chỉ có thể sử dụng một sổ duy nhất.
– Vị trí lô góc 2 mặt tiền đường nhựa rộng xe hơi thuận tiện di chuyển cũng là yếu tố quan trọng giúp tăng giá bán, đặc biệt phù hợp với các mô hình kinh doanh như căn hộ dịch vụ, showroom hay trung tâm đào tạo.
– Nhà xây dựng kiên cố 1 trệt 1 lầu, 3 phòng ngủ, 3 WC hoàn công đầy đủ giúp người mua có thể sử dụng hoặc cho thuê ngay, tiết kiệm chi phí xây dựng, cũng góp phần nâng giá trị tổng thể.
– Tiện ích xung quanh như chợ, trường học chỉ cách 50m thuận tiện cho sinh hoạt và phát triển kinh doanh.
Tuy nhiên, giá 22 tỷ vẫn cao hơn khoảng 15-20% so với các bất động sản gần tương tự trong khu vực. Điều này đòi hỏi người mua cần thương lượng để có mức giá hợp lý hơn.
Đề xuất mức giá và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích, tôi đề xuất mức giá hợp lý hơn cho lô đất này là 18,5 – 19 tỷ đồng (tương đương khoảng 77-79 triệu/m²). Mức giá này phản ánh đúng giá trị thị trường cho vị trí, diện tích, kết cấu nhà và pháp lý hiện tại.
Để thuyết phục chủ bất động sản hạ giá, người mua có thể trình bày các luận điểm sau:
- So sánh giá với các lô đất tương tự trong khu vực có mức giá thấp hơn khoảng 15-20%, cùng hoặc gần với các lợi thế hiện có.
- Nhấn mạnh việc mua sớm giúp chủ nhà giảm thiểu chi phí duy trì tài sản và nhanh chóng nhận được tiền mặt.
- Đề nghị thương lượng nhẹ với cam kết thanh toán nhanh, không phát sinh thủ tục phức tạp.
- Đề xuất mua cả 2 sổ nhà với phương án tách sổ rõ ràng, tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhà trong việc chuyển nhượng.
Nếu chủ nhà đồng thuận mức giá từ 18,5 đến 19 tỷ, đây sẽ là khoản đầu tư hợp lý, vừa đảm bảo lợi nhuận tiềm năng khi thị trường phát triển, vừa có thể sử dụng đa dạng công năng ở và kinh doanh.
