Nhận định về mức giá 2,59 tỷ đồng cho lô đất 102 m² tại Tôn Đức Thắng, Đà Nẵng
Với diện tích 102 m² và mức giá 2,59 tỷ đồng, tương ứng giá khoảng 25,39 triệu đồng/m², bất động sản tại quận Liên Chiểu, Đà Nẵng này có các ưu điểm:
- Đất thổ cư toàn bộ, pháp lý rõ ràng, có sổ hồng, thuận tiện sang tên, công chứng nhanh.
- Vị trí gần các tiện ích công cộng như trường học, chợ, bến xe, các đại học lớn (Sư Phạm, Bách Khoa) trong bán kính 1-2 km, thuận lợi cho sinh viên thuê phòng trọ.
- Hiện trạng có 3 phòng trọ đang cho thuê ổn định, tạo nguồn thu nhập đều đặn, tăng giá trị đầu tư.
- Hẻm thông thoáng, dân cư đông đúc, an ninh tốt (đối diện công an phường Hòa Khánh).
Tuy nhiên, để đánh giá mức giá 2,59 tỷ đồng có hợp lý hay không, cần so sánh với các giao dịch thực tế gần đây và các tiêu chí tương tự:
So sánh giá đất thổ cư tại khu vực Liên Chiểu, Đà Nẵng
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Đường Tôn Đức Thắng, Phường Hòa Khánh Nam | 102 | 2,59 | 25,39 | Hiện có 3 phòng trọ cho thuê, pháp lý sổ đỏ |
| Đường Nguyễn Hữu Thọ, Liên Chiểu | 110 | 2,3 | 20,91 | Đất thổ cư, chưa xây phòng trọ |
| Đường Tôn Đức Thắng, Hòa Khánh Nam | 95 | 2,2 | 23,16 | Đất thổ cư, vị trí tương tự, chưa có công trình cho thuê |
| Đường Phạm Nhữ Tăng, Liên Chiểu | 100 | 2,5 | 25,0 | Đất có nhà trọ cho thuê, pháp lý rõ ràng |
Phân tích chi tiết
Mức giá 25,39 triệu/m² nằm trong khoảng giá phổ biến từ 20 – 25 triệu/m² cho đất thổ cư tại khu vực Liên Chiểu, đặc biệt là những lô đất có công trình phòng trọ cho thuê tạo dòng tiền thu nhập ổn định. So với các lô đất chưa xây phòng trọ giá bán thấp hơn từ 20 – 23 triệu/m², thì mức giá cao hơn một chút là hợp lý do giá trị gia tăng từ nguồn thu nhập cho thuê phòng trọ.
Nếu so sánh với các bất động sản đã có nhà trọ cho thuê và pháp lý rõ ràng, mức giá 2,59 tỷ tương đương hoặc chỉ nhỉnh hơn chút ít, thể hiện sự cạnh tranh hợp lý trên thị trường hiện tại.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến thuật thương lượng
Đề xuất mức giá: 2,45 – 2,50 tỷ đồng. Mức giá này vẫn đảm bảo sát với thị trường, đồng thời có thể làm giảm chi phí đầu tư ban đầu một cách hợp lý.
Chiến thuật thương lượng:
- Nhấn mạnh việc so sánh giá với các lô đất chưa có phòng trọ với giá thấp hơn, cho thấy mức giá hiện tại có thể hơi cao nếu không có dòng tiền cho thuê.
- Đề cập đến chi phí bảo trì, sửa chữa phòng trọ hoặc rủi ro tiềm ẩn trong kinh doanh phòng trọ để giảm giá.
- Gợi ý thanh toán nhanh, công chứng ngay tạo lợi thế cho người bán giảm bớt chi phí thời gian và thủ tục.
Kết luận
Mức giá 2,59 tỷ đồng cho lô đất 102 m² tại Tôn Đức Thắng là hợp lý trong trường hợp nhà đầu tư đánh giá cao dòng tiền cho thuê ổn định từ 3 phòng trọ hiện hữu. Nếu nhà đầu tư chỉ quan tâm đến đất thổ cư chưa xây dựng hoặc muốn giảm thiểu rủi ro, thương lượng để đạt mức giá khoảng 2,45-2,50 tỷ đồng là phù hợp và có cơ sở từ các giao dịch thực tế.
