Nhận định tổng quan về mức giá 9 tỷ đồng cho lô đất 1695 m² tại Đường Thới Hòa 39, Thị xã Bến Cát, Bình Dương
Giá bán được chào là 9 tỷ đồng, tương đương khoảng 5,31 triệu đồng/m² cho tổng diện tích đất 1695 m², trong đó có 200 m² đất thổ cư. Vị trí lô đất nằm gần Quốc lộ 13, đường Thới Hòa 39, thuận tiện cho việc xây dựng kho bãi, nhà trọ cao cấp hoặc biệt thự nghỉ dưỡng. Đường vào rộng 4m, có ngã 3 thuận tiện cho xe tải ra vào.
Phân tích mức giá trên thị trường Bình Dương hiện nay
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Loại đất | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Đường Thới Hòa 39, Bến Cát | 1695 | 5,31 | Thổ cư + đất nông nghiệp | Giá chào hiện tại |
| Quốc lộ 13, Bến Cát | 500 – 1000 | 6 – 7 | Thổ cư | Gần khu công nghiệp, pháp lý đầy đủ |
| Phường Mỹ Phước, Bến Cát | 1000 – 2000 | 4,5 – 5,5 | Thổ cư | Đất xây kho bãi, nhà trọ |
| Đường Thuận An, Bình Dương | 500 – 1500 | 7 – 8 | Thổ cư | Vị trí trung tâm, tiện ích đầy đủ |
Nhận xét về mức giá chào và đề xuất giá hợp lý
Mức giá 5,31 triệu đồng/m² là hợp lý và có phần cạnh tranh nếu so với các khu vực tương tự quanh Bến Cát, đặc biệt khi so với các vị trí trung tâm hơn hoặc gần Quốc lộ 13 có giá từ 6 – 7 triệu đồng/m². Tuy nhiên, cần lưu ý rằng chỉ có 200 m² là đất thổ cư, còn lại phần lớn diện tích có thể là đất nông nghiệp hoặc đất khác không được quyền xây dựng tự do. Điều này có thể ảnh hưởng đến giá trị sử dụng thực tế.
Nếu mục đích là xây dựng kho bãi, nhà trọ hoặc dự án nghỉ dưỡng với quy mô lớn, thì giá 9 tỷ đồng cho tổng diện tích này là chấp nhận được, vì vị trí thuận tiện, pháp lý rõ ràng, đường xe tải ra vào thoải mái.
Trong trường hợp người mua muốn đầu tư dài hạn hoặc phát triển quy mô nhỏ hơn, có thể thương lượng giảm giá từ 5% đến 8% để bù trừ cho phần diện tích không phải thổ cư và chi phí làm thủ tục chuyển đổi đất. Lý do cần thương lượng:
- Chỉ 200 m² đất thổ cư trong tổng số 1695 m², phần còn lại có thể giới hạn việc sử dụng đất.
- Đường rộng 4m, chưa phải là đường lớn, có thể ảnh hưởng đến vận chuyển hàng hóa quy mô lớn.
- Giá đất khu vực lân cận có đất thổ cư cao hơn, nên phần đất nông nghiệp nên được định giá thấp hơn.
Ví dụ đề xuất giá: 8,3 tỷ đồng (tương đương khoảng 4,9 triệu/m²), đây là mức giá vẫn đảm bảo lợi ích cho người bán và tạo điều kiện cho người mua có thể đầu tư hiệu quả, cân đối chi phí chuyển đổi và xây dựng.
Chiến lược thuyết phục chủ đất đồng ý mức giá đề xuất
Khi thương lượng với chủ đất, người mua nên tập trung vào các điểm sau:
- Nhấn mạnh rằng phần lớn diện tích không phải là đất thổ cư, nên giá bán phải phản ánh đúng giá trị sử dụng thực tế.
- Phân tích chi phí phát sinh trong việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư hoặc chi phí đầu tư hạ tầng bổ sung.
- So sánh với các suất đầu tư tương tự trong khu vực, trong đó đất thổ cư có giá cao hơn rõ rệt.
- Thể hiện thiện chí mua nhanh, thanh toán sòng phẳng để chủ đất không mất thời gian tìm kiếm khách khác.
Với phương pháp thuyết phục này, chủ đất sẽ thấy được lợi ích rõ ràng, tránh phải giảm giá quá sâu hoặc mất thời gian kéo dài giao dịch.
