Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích 213m² (8m x 22m) và mức giá 13,5 tỷ đồng, đơn giá đất đạt khoảng 63,38 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung đất nền tại khu vực Quận Ngũ Hành Sơn, đặc biệt là Phường Hòa Quý. Tuy nhiên, vị trí đất thuộc khu Đầm Sen, gần Đảo Kim Cương và khu đô thị Sun Group – những dự án có quy hoạch bài bản, hạ tầng hoàn thiện và tiềm năng phát triển mạnh mẽ trong tương lai.
So với các lô đất nền trong khu vực có giá dao động từ 40-55 triệu/m², lô đất này đang bị đẩy giá cao khoảng 15-30%. Giá này phản ánh phần lớn giá trị vị trí góc, mặt tiền rộng 8m, đường nội khu thoáng rộng và tiện ích xung quanh. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng giá xây dựng mới tại Đà Nẵng hiện khoảng 6-7 triệu/m² sàn (chưa tính đất), do đó nếu mục tiêu đầu tư xây dựng biệt thự hoặc nhà ở cao cấp thì tổng chi phí đầu tư sẽ rất lớn.
Nhận xét về giá: Mức giá này có dấu hiệu bị “ngáo giá” khoảng 20-25% so với giá thị trường chuẩn, người mua cần thương lượng để giảm giá hoặc yêu cầu chủ đầu tư hỗ trợ thêm các thủ tục pháp lý, ưu đãi tài chính để đảm bảo giá trị hợp lý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Đất góc, mặt tiền rộng 8m, chiều dài sâu 22m rất thuận tiện cho xây biệt thự hoặc nhà phố hiện đại, tận dụng tối đa ánh sáng và thông gió tự nhiên.
- Vị trí gần các khu đô thị lớn như Đảo Kim Cương và Sun Group giúp giá trị đất có khả năng tăng trưởng cao trong dài hạn.
- Hạ tầng hoàn chỉnh, đường nội khu rộng, không ngập nước, đảm bảo thuận tiện đi lại và an toàn cho cư dân.
- Gần trường học, công viên, chợ và trung tâm thành phố, phù hợp cả nhu cầu ở thực và đầu tư cho thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là sản phẩm phù hợp nhất để đầu tư xây dựng biệt thự mini hoặc nhà phố cao cấp để bán lại hoặc cho thuê dòng tiền tốt. Nếu mua để ở, căn đất cũng đáp ứng nhu cầu sống tiện nghi với vị trí giao thông thuận lợi và môi trường trong lành. Với giá đất hiện tại, kịch bản đầu tư dài hạn (5-7 năm) sẽ tối ưu hơn do khả năng tăng giá mạnh từ quy hoạch khu vực và sự phát triển đô thị xung quanh.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Khu vực An Thượng, Quận Ngũ Hành Sơn) | Đối thủ 2 (Khu vực Mỹ An, Quận Ngũ Hành Sơn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 213 m² (8x22m) | 200 m² (7x28m) | 220 m² (8×27.5m) |
| Giá/m² | 63,38 triệu/m² | 48-52 triệu/m² | 45-50 triệu/m² |
| Vị trí | Góc, mặt tiền đường Đầm Sen | Mặt tiền đường lớn, gần biển | Hẻm rộng, gần công viên |
| Pháp lý | Đã có sổ, đất nền dự án | Đã có sổ, đất nền dự án | Đã có sổ, đất nền dự án |
| Tiềm năng tăng giá | Cao, gần dự án Sun Group | Trung bình, gần biển | Trung bình, khu dân cư ổn định |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch chi tiết khu Đầm Sen và các dự án Sun Group để đảm bảo không bị giới hạn xây dựng hoặc thay đổi mục đích sử dụng.
- Xác thực pháp lý hiện tại, kiểm tra sổ đỏ chính chủ, không có tranh chấp hay lấn chiếm.
- Kiểm tra thực tế hạ tầng đường xá, thoát nước để tránh rủi ro ngập úng dù quảng cáo “không ngập nước”.
- Xem xét khả năng quay đầu xe và giao thông trong khu vực để tránh bất tiện khi xây dựng nhà mặt tiền lớn.
- Thương lượng giảm giá do mức chênh lệch cao so với thị trường lân cận.
