Nhận định về mức giá 1,98 tỷ đồng cho lô đất tại Nguyễn Đức Thuận, P. Hiệp Thành, TP. Thủ Dầu Một
Lô đất có tổng diện tích 151,2 m², trong đó 65 m² là đất thổ cư (đất ở đô thị), diện tích còn lại là đất trồng cây lâu năm (86,2 m²). Giá bán được chào là 1,98 tỷ đồng, tương đương khoảng 13,10 triệu đồng/m² tính trên tổng diện tích 151,2 m². Tuy nhiên, trong thị trường bất động sản Việt Nam, giá đất thổ cư mới là yếu tố quan trọng nhất để đánh giá giá trị thực của lô đất, bởi chỉ phần đất thổ cư mới được phép xây dựng nhà ở và có tính thanh khoản cao hơn.
Phân tích mức giá thị trường khu vực Thủ Dầu Một, Bình Dương
| Địa điểm | Loại đất | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Nguyễn Đức Thuận, P. Hiệp Thành | Đất thổ cư | 65 | 20 – 25 | 1,3 – 1,625 | 2024 (ước tính) |
| Đại lộ Bình Dương, TP. Thủ Dầu Một | Đất thổ cư | 100 | 25 – 28 | 2,5 – 2,8 | 2024 (mới nhất) |
| Gần BV 512 giường, TP. Thủ Dầu Một | Đất thổ cư | 70 | 18 – 22 | 1,26 – 1,54 | 2023 cuối năm |
Từ bảng trên, giá đất thổ cư tại khu vực gần vị trí lô đất này dao động trung bình khoảng 18 – 28 triệu đồng/m², thấp nhất cũng khoảng 18 triệu đồng/m². Với diện tích đất thổ cư chỉ 65 m², giá bán hợp lý phải nằm trong khoảng 1,17 – 1,82 tỷ đồng.
Đánh giá về giá 1,98 tỷ đồng
Giá chào bán 1,98 tỷ đồng có phần cao hơn so với giá thị trường cho phần đất thổ cư 65 m². Nếu tính trên tổng diện tích 151,2 m² thì mức giá này tương đương 13,1 triệu đồng/m², nhưng thực tế chỉ có 65 m² đất thổ cư có giá trị xây dựng và chuyển nhượng cao. Phần diện tích 86,2 m² đất trồng cây lâu năm có giá trị thấp hơn rất nhiều, đôi khi chỉ bằng 1/3 hay 1/4 giá đất thổ cư.
Vì vậy, mức giá hợp lý hơn nên được tính dựa trên giá đất thổ cư cộng với giá đất trồng cây lâu năm theo tỷ lệ thực tế, ví dụ:
- Giá đất thổ cư 65 m² x 20 triệu/m² = 1,3 tỷ đồng
- Giá đất trồng cây lâu năm 86,2 m² x 5 triệu/m² (ước tính) = 0,43 tỷ đồng
- Tổng hợp lý = 1,3 + 0,43 = 1,73 tỷ đồng
Như vậy, giá hợp lý cho lô đất này nên khoảng 1,7 – 1,8 tỷ đồng.
Đề xuất chiến lược thương lượng với chủ đất
Để thuyết phục chủ đất đồng ý mức giá khoảng 1,7 – 1,8 tỷ đồng, bạn có thể sử dụng các luận điểm sau:
- Phân tích rõ ràng về phần diện tích đất trồng cây lâu năm không được phép xây dựng, do đó giá trị của phần này thấp hơn nhiều so với đất thổ cư.
- So sánh giá đất thổ cư 65 m² với các giao dịch thực tế gần đây trong khu vực, chứng minh mức giá hơn 20 triệu/m² là mức trên cao, trong khi mức 18 – 20 triệu/m² vẫn rất hợp lý và có tính thanh khoản tốt.
- Đưa ra cam kết mua nhanh, thanh toán sòng phẳng để tạo động lực cho chủ đất giảm giá.
- Nhấn mạnh việc đất có diện tích trồng cây lâu năm lớn, nếu mua giá hiện tại thì không tương xứng với giá trị sử dụng thực tế.
Kết luận
Giá 1,98 tỷ đồng ở thời điểm hiện tại là hơi cao so với giá trị thực của phần đất thổ cư trong tổng diện tích lô đất. Nếu bạn cân nhắc đầu tư hoặc xây dựng nhà ở, nên thương lượng giảm giá xuống khoảng 1,7 – 1,8 tỷ đồng để đảm bảo tỷ suất lợi nhuận và khả năng thanh khoản tốt hơn. Với vị trí gần trung tâm và hẻm xe hơi thuận tiện, mức giá đề xuất vẫn rất hấp dẫn trong điều kiện thị trường hiện nay.
