Nhận định mức giá bán đất tại kiệt 573 Mai Đăng Chơn, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Với diện tích 90 m², ngang 6,8 m, đất thổ cư hướng Đông Nam, có pháp lý rõ ràng (đã có sổ), nằm trong kiệt ô tô tránh nhau gần đường chính, giá chào bán 3,2 tỷ đồng tương đương 35,56 triệu/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung đất thổ cư tại khu vực Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng, đặc biệt là trong các kiệt hẻm.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thực tế
| Tiêu chí | Đất kiệt 573 Mai Đăng Chơn | Giá trung bình khu vực Quận Ngũ Hành Sơn (Đất thổ cư hẻm ô tô) | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 90 m² | 80 – 120 m² | Diện tích phổ biến cho đất thổ cư kiệt hẻm |
| Hướng đất | Đông Nam | Đông Nam, Tây Nam phổ biến | Hướng tốt, phù hợp phong thủy người Việt |
| Vị trí | Kiệt hẻm ô tô, gần đường chính, gần trường đại học | Hẻm ô tô, gần đường chính nhưng ít gần các trường đại học | Vị trí gần trường đại học là điểm cộng lớn cho việc xây căn hộ cho thuê |
| Giá/m² | 35,56 triệu đồng | 25 – 30 triệu đồng | Giá chào bán đang cao hơn mặt bằng |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ | Yếu tố quan trọng đảm bảo an tâm giao dịch |
Nhận xét về mức giá và lời khuyên khi xuống tiền
Mức giá 3,2 tỷ đồng cho 90 m² (35,56 triệu/m²) được đánh giá là cao hơn khoảng 15-30% so với giá thị trường khu vực Quận Ngũ Hành Sơn cho đất thổ cư trong kiệt hẻm ô tô.
Tuy nhiên, vị trí đất gần trường đại học và kiệt rộng ô tô tránh nhau tạo tiềm năng cho việc xây căn hộ cho thuê, giúp chủ đầu tư có thể thu hồi vốn nhanh hơn và tăng giá trị sử dụng, điều này có thể biện minh phần nào cho mức giá cao hơn.
Nếu bạn có nhu cầu sử dụng đất để xây căn hộ cho thuê hoặc mục đích ở lâu dài, mức giá này vẫn có thể chấp nhận được với điều kiện thương lượng nhẹ.
Trước khi quyết định, bạn nên chú ý những điểm sau:
- Kiểm tra kỹ pháp lý, xác minh sổ đỏ chính chủ, không có tranh chấp
- Đánh giá kỹ hạ tầng khu vực, điện, nước, quy hoạch tương lai có ảnh hưởng gì không
- Thăm dò giá đất xung quanh trong vòng 6 tháng gần nhất để có căn cứ thương lượng
- Ước tính chi phí xây dựng và khả năng cho thuê để đảm bảo hiệu quả đầu tư
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên so sánh thị trường và tiềm năng vị trí, bạn có thể đề xuất mức giá khoảng 2,8 – 3,0 tỷ đồng cho lô đất này, tương đương khoảng 31-33 triệu/m².
Chiến lược thương lượng với chủ nhà:
- Trình bày rõ các căn cứ về giá thị trường khu vực tương tự thấp hơn để thuyết phục
- Nêu bật yếu tố bạn đã khảo sát kỹ và sẵn sàng giao dịch nhanh nếu mức giá hợp lý
- Đề nghị thương lượng dựa trên hiện trạng đất chưa được khai thác hoặc chi phí phát sinh cho hoàn thiện hạ tầng trong kiệt
- Đưa ra đề nghị kèm theo cam kết thanh toán nhanh, tránh làm mất thời gian của chủ nhà
Kết luận, giá 3,2 tỷ có thể là mức chấp nhận được nếu bạn tận dụng được vị trí để phát triển căn hộ cho thuê, hoặc có nhu cầu sử dụng lâu dài. Tuy nhiên, nếu mục tiêu là đầu tư mua bán lại hoặc tiết kiệm chi phí, việc đàm phán giảm giá xuống khoảng 2,9 tỷ sẽ phù hợp hơn với thực tế thị trường.
