Nhận định mức giá đất mặt tiền An Phú Đông 25, Quận 12
Giá chào 4,75 tỷ đồng cho 93m² đất mặt tiền (4.3m x 22m) tại An Phú Đông, Quận 12, tương đương khoảng 51,08 triệu/m² là một mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực này hiện nay.
Đất mặt tiền đường nhựa 8m, xe tải tránh, gần Đại học Nguyễn Tất Thành, gần sông Sài Gòn, có sổ hồng riêng và vị trí tiện kinh doanh là những điểm cộng rất lớn. Tuy nhiên, chiều ngang chỉ 4.3m gây hạn chế trong xây dựng và kinh doanh so với những lô đất mặt tiền rộng hơn.
So sánh giá đất mặt tiền khu vực Quận 12
| Vị trí | Diện tích (m²) | Chiều ngang (m) | Giá/m² (triệu đồng) | Tổng giá (tỷ đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| An Phú Đông, mặt tiền đường nhựa 6-8m | 90 – 100 | 4.5 – 6 | 35 – 45 | 3.15 – 4.5 | Giá phổ biến, mặt tiền rộng hơn, tiện xây kinh doanh |
| An Phú Đông 25 (lô đất đang xem) | 93 | 4.3 | 51,08 | 4.75 | Chiều ngang hạn chế, giá cao hơn mặt bằng chung |
| Đất mặt tiền đường lớn Quận 12 gần các mặt bằng kinh doanh sầm uất | 80 – 120 | 5 – 7 | 45 – 60 | 3.6 – 7.2 | Giá cao do vị trí đắc địa và tiện ích |
Nhận xét về mức giá và những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Giá 4,75 tỷ cho đất mặt tiền 4.3m là mức giá khá cao, vượt mặt bằng chung khu vực với mặt tiền rộng hơn.
- Chiều ngang 4.3m khá hạn chế trong thiết kế xây dựng, đặc biệt khi muốn làm kinh doanh hoặc xây nhà ở kết hợp kinh doanh. Nếu mục đích mua để đầu tư hay kinh doanh cần cân nhắc kỹ về tính khả thi của thiết kế.
- Vị trí gần trường Đại học và sông Sài Gòn, cùng việc đang có dự án cải tạo mở rộng kênh thoáng mát là điểm cộng giúp tăng giá trị lâu dài.
- Pháp lý rõ ràng, đất thổ cư, sổ hồng riêng là điều kiện tốt, giúp giảm rủi ro pháp lý khi giao dịch.
- Cần kiểm tra kỹ hạ tầng đường xá, quy hoạch xung quanh để tránh trường hợp bị ảnh hưởng bởi quy hoạch treo hoặc hạn chế xây dựng.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng với chủ đất
Dựa trên so sánh và phân tích, mức giá hợp lý nên nằm trong khoảng 3,8 – 4,2 tỷ đồng (tương đương 40-45 triệu/m²), phù hợp với chiều ngang hạn chế và mặt bằng giá chung khu vực.
Cách thương lượng đề xuất:
- Trình bày rõ các điểm hạn chế về chiều ngang 4.3m ảnh hưởng đến tính khả thi xây dựng và khai thác kinh doanh.
- Đề cập đến mức giá trung bình đất mặt tiền có chiều ngang rộng hơn tại khu vực tương đương nhưng giá/m² thấp hơn nhiều.
- Nhấn mạnh rằng bạn là người mua có thiện chí, sẵn sàng giao dịch nhanh nếu giá cả hợp lý.
- Đề xuất xem xét giảm giá để phù hợp với thực tế thị trường và hạn chế kỹ thuật của lô đất.
Kết luận
Giá 4,75 tỷ đồng cho lô đất này là khá cao và chỉ hợp lý nếu bạn thực sự cần vị trí mặt tiền gần Đại học Nguyễn Tất Thành và có kế hoạch xây dựng kinh doanh đặc biệt phù hợp với diện tích ngang hẹp. Nếu mục đích mua để ở hoặc đầu tư thông thường thì nên thương lượng xuống mức 3,8 – 4,2 tỷ đồng để đảm bảo hiệu quả kinh tế và tiềm năng phát triển.
