Nhận định về mức giá 22 tỷ cho thửa đất 230 m² tại 225 Hoàng Hữu Nam, TP.Thủ Đức
Mức giá bán 22 tỷ đồng tương đương khoảng 95,65 triệu đồng/m² cho thửa đất mặt tiền 6 m, diện tích 230 m² tại vị trí mặt tiền đường Hoàng Hữu Nam, phường Tân Phú, TP.Thủ Đức, là một mức giá thuộc phân khúc cao cấp trong khu vực.
Phân tích chi tiết mức giá và vị trí
| Tiêu chí | Thông tin thửa đất | Giá tham khảo tại khu vực tương tự (triệu đồng/m²) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 230 m² (công nhận 187,2 m², phần còn lại là lộ giới) | Không áp dụng | Diện tích phù hợp xây dựng công trình quy mô từ hầm + trệt + 6 lầu |
| Vị trí | Mặt tiền Hoàng Hữu Nam, Phường Tân Phú (Quận 9 cũ), TP.Thủ Đức | Khoảng 60 – 85 triệu/m² tùy vị trí và mặt tiền | Vị trí mặt tiền đường lớn, gần khu phát triển hạ tầng, thuận tiện xây dựng văn phòng, căn hộ dịch vụ |
| Hướng đất | Đông | Không áp dụng | Hướng Đông được đánh giá tốt, tạo mát mẻ phù hợp xây dựng công trình nhiều tầng |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ, thổ cư toàn bộ | Không áp dụng | Pháp lý rõ ràng giúp giảm rủi ro giao dịch |
| Tiện ích xây dựng | Phù hợp xây hầm + trệt + 6 lầu | Không áp dụng | Giúp tăng giá trị khai thác sử dụng, đặc biệt cho thuê văn phòng hoặc căn hộ dịch vụ |
So sánh giá đất mặt tiền khu vực Thành phố Thủ Đức
Dưới đây là bảng so sánh giá đất mặt tiền đường lớn tại các phường tương tự trong TP.Thủ Đức:
| Phường | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Tăng Nhơn Phú A | 200 | 80 | 16 | Đường mặt tiền rộng, gần khu dân cư phát triển |
| Phú Hữu | 220 | 75 | 16,5 | Vị trí tương tự, cách trung tâm Thành phố Thủ Đức 3km |
| Tân Phú (Quận 9 cũ) | 230 | 95,65 | 22 | Mặt tiền đường Hoàng Hữu Nam, mật độ xây dựng cao |
| Long Trường | 250 | 70 | 17,5 | Đường hẻm lớn, ít mặt tiền |
Nhận xét về mức giá và lời khuyên khi mua
Mức giá 22 tỷ đồng là cao hơn khá nhiều so với mức giá trung bình mặt tiền khu vực lân cận. Tuy nhiên, điều này có thể được lý giải bởi:
- Đất có mặt tiền đường rộng 30 m, thuận tiện kinh doanh và xây dựng cao tầng.
- Pháp lý rõ ràng, đã có sổ đỏ, thổ cư 100%.
- Khả năng xây dựng hầm + trệt + 6 lầu, phù hợp với mục đích đầu tư căn hộ dịch vụ, khách sạn, văn phòng cho thuê.
- Hướng Đông mát mẻ tăng giá trị sử dụng.
Nếu bạn là nhà đầu tư có kế hoạch phát triển dài hạn với mục đích xây dựng dự án kinh doanh dịch vụ hoặc căn hộ cho thuê, mức giá này có thể chấp nhận được.
Ngược lại, nếu mục đích chỉ để ở hoặc đầu tư lướt sóng trong ngắn hạn, mức giá này có thể hơi cao so với giá thị trường.
Lưu ý quan trọng khi quyết định xuống tiền
- Xác minh kỹ pháp lý, đặc biệt phần đất lộ giới 43 m² liệu có ảnh hưởng đến quy hoạch hay không.
- Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất xung quanh và các dự án hạ tầng trọng điểm, tránh trường hợp bị hạn chế xây dựng hoặc giải tỏa.
- Đánh giá chi phí phát sinh khi thi công công trình cao tầng (hầm + 6 lầu).
- Xem xét tính thanh khoản của khu vực trong trường hợp cần bán lại.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn và chiến lược thương lượng
Dựa trên giá thị trường xung quanh và đặc điểm thửa đất, bạn có thể đề xuất mức giá khoảng 18 – 19 tỷ đồng để có biên độ thương lượng hợp lý. Mức giá này tương ứng khoảng 78-83 triệu đồng/m², vẫn cao nhưng phù hợp hơn với mặt bằng chung khu vực.
Chiến lược thương lượng:
- Chứng minh mức giá đề xuất dựa trên các mẫu đất tương tự đã giao dịch và hiện trạng pháp lý.
- Nhấn mạnh phần diện tích lộ giới không được công nhận sử dụng, giảm giá trị thực tế.
- Đề xuất thanh toán nhanh, không làm phát sinh thủ tục phức tạp để tăng sức hấp dẫn với chủ đất.
- Đề cập đến các chi phí phát sinh khi xây dựng để làm lý do giảm giá.
