Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 105 m², giá chào bán 5,499 tỷ đồng tương đương mức 52,37 triệu/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng đất nền tại Quận Ngũ Hành Sơn, đặc biệt khu vực Hòa Quý, nơi giá đất nền thường dao động trong khoảng 35-45 triệu/m² tùy vị trí cụ thể.
Đất nền dự án mặt tiền đường Hói Kiểng 10 có ưu thế về đường lớn, dễ dàng kết nối, tuy nhiên cần kiểm tra kỹ quy hoạch chi tiết dự án và hạn chế xây dựng chiều cao để đảm bảo giá trị tăng trưởng bền vững. Mức giá hiện tại đã phản ánh phần lớn kỳ vọng về tiềm năng phát triển dự án, nên khả năng tăng giá đột biến trong ngắn hạn là khá hạn chế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền đường Hói Kiểng 10: thuận tiện kinh doanh hoặc xây nhà phố liền kề với không gian thoáng.
- Diện tích 105 m² phù hợp xây nhà ở hoặc đầu tư phân lô nhỏ.
- Đã có sổ đỏ rõ ràng, giảm thiểu rủi ro pháp lý.
- Vị trí thuộc khu vực phát triển nhanh, gần các tiện ích mới của quận Ngũ Hành Sơn.
Điểm cần lưu ý là đường Hói Kiểng 10 tuy là mặt tiền nhưng chưa phải tuyến đường chính, nên tiềm năng thương mại chưa bằng các tuyến đường lớn hơn như Nguyễn Văn Thoại, Võ Nguyên Giáp.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với đất nền dự án mặt tiền 105 m² tại khu vực này, kịch bản tối ưu là:
- Ở thực tế: xây nhà phố kết hợp kinh doanh nhỏ hoặc cho thuê dòng tiền ổn định.
- Đầu tư xây lại: nếu có đủ vốn, có thể xây nhà 2-3 tầng để cho thuê hoặc bán lại với giá cao hơn.
- Không phù hợp làm kho xưởng do khu vực đã quy hoạch dân cư và hạn chế xây dựng công nghiệp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Văn Thoại) | Đối thủ 2 (Đường Võ Nguyên Giáp) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Đường Hói Kiểng 10, mặt tiền | Đường lớn, mặt tiền, gần biển | Đường lớn, mặt tiền, sát biển |
| Diện tích | 105 m² | 100 m² | 110 m² |
| Giá/m² | 52,37 triệu | 65 triệu | 70 triệu |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ |
| Tiềm năng tăng giá | Trung bình, khu vực phát triển | Rất cao, gần biển, tiện ích nhiều | Rất cao, sát biển, khu vực du lịch |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực dự án, ranh giới đất rõ ràng.
- Xác minh pháp lý sổ đỏ, không vướng tranh chấp.
- Khảo sát hạ tầng đường Hói Kiểng 10, đặc biệt khả năng mở rộng, quy hoạch tương lai.
- Kiểm tra tình trạng đất (đất có bằng phẳng, không bị ngập úng mùa mưa).
- Thẩm định khả năng xây dựng theo quy hoạch, mật độ cho phép, chiều cao tối đa.
Kết luận: Mức giá 5,499 tỷ (52,37 triệu/m²) là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Hòa Quý, Ngũ Hành Sơn. Nếu bạn ưu tiên vị trí mặt tiền và pháp lý sạch, có thể xem xét nhưng cần thương lượng giảm giá ít nhất 10-15% để phù hợp hơn với tiềm năng thực tế và rủi ro quy hoạch chưa rõ ràng của đường Hói Kiểng 10.
Ngược lại, nếu không có nhu cầu cấp thiết hoặc vốn đầu tư dư dả, nên cân nhắc các lựa chọn đất nền ở các tuyến đường lớn hơn như Nguyễn Văn Thoại hoặc Võ Nguyên Giáp để đảm bảo tăng giá và tính thanh khoản cao hơn.
