Nhận xét về mức giá 5,4 tỷ đồng cho nhà 2 tầng tại Phường 1, Quận Gò Vấp
Với diện tích đất 70,5 m² và chiều ngang 4,7 m, chiều dài 15 m, nhà có kết cấu 2 tầng, 2 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh, hiện đang được rao bán với giá 5,4 tỷ đồng. Tính ra, mức giá này tương ứng khoảng 76,6 triệu/m².
Tuy nhiên, bất động sản này có một điểm cần chú ý là nhà dính quy hoạch/lộ giới, điều này tiềm ẩn rủi ro về pháp lý và có thể ảnh hưởng đến khả năng sử dụng hoặc chuyển nhượng trong tương lai. Đồng thời, nhà nằm trong hẻm (nhà ngõ), không phải mặt tiền đường lớn, tuy hẻm thông và sát mặt tiền Phạm Văn Đồng nhưng vẫn có thể ảnh hưởng đến giá trị và tính thanh khoản.
So sánh với giá thị trường khu vực Quận Gò Vấp
| Loại bất động sản | Diện tích (m²) | Vị trí | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà 2 tầng, 4x15m | 60 | Hẻm Phạm Văn Đồng, Gò Vấp | 70 – 75 | 4,2 – 4,5 | Không dính quy hoạch, hẻm nhỏ |
| Nhà 2 tầng, 5x15m | 75 | Gần mặt tiền Phạm Văn Đồng | 75 – 80 | 5,6 – 6,0 | Gần mặt tiền, không dính quy hoạch |
| Nhà 2 tầng, 4,7x15m | 70,5 | Hẻm sát mặt tiền Phạm Văn Đồng | 76,6 (tin đăng) | 5,4 | Dính quy hoạch/lộ giới |
Phân tích chi tiết
So với các căn nhà tương tự trong khu vực, mức giá 5,4 tỷ đồng ở mức khá cao do căn nhà bị dính quy hoạch/lộ giới. Điều này sẽ khiến nhà khó khăn trong việc hoàn công hoặc xây dựng thêm trong tương lai, giảm tính thanh khoản và tiềm năng tăng giá. Trong khi đó, các căn nhà không dính quy hoạch có mức giá từ 70 – 80 triệu/m² tùy vị trí và diện tích.
Việc nhà đang cho thuê với giá 12 triệu/tháng là điểm cộng, tuy nhiên mức thu nhập này chưa đủ hấp dẫn để bù đắp cho những rủi ro liên quan đến quy hoạch. Tính toán sơ bộ, lợi suất cho thuê khoảng 2,7%/năm, khá thấp so với rủi ro và so với các kênh đầu tư khác.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích trên, mức giá khoảng 4,6 – 4,8 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn cho căn nhà này, tương đương khoảng 65 – 68 triệu/m². Mức giá này phản ánh đúng ảnh hưởng của việc dính quy hoạch/lộ giới cùng với vị trí trong hẻm.
Khi thương lượng với chủ nhà, bạn có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Nhấn mạnh rủi ro và hạn chế sử dụng do dính quy hoạch, ảnh hưởng đến giá trị lâu dài.
- So sánh trực tiếp với các căn nhà tương tự không dính quy hoạch có giá thấp hơn.
- Chỉ ra lợi suất cho thuê hiện tại không cao để bù đắp chi phí đầu tư và rủi ro.
- Đề xuất mức giá 4,6 – 4,8 tỷ đồng là mức hợp lý, giúp cả hai bên giao dịch nhanh chóng và thuận lợi.
Nếu chủ nhà chấp nhận mức giá này, bạn sẽ có được một bất động sản có vị trí tiềm năng gần mặt tiền đường lớn, đồng thời giảm thiểu rủi ro tài chính và pháp lý trong tương lai.
