Nhận định về mức giá 7,8 tỷ đồng cho nhà 2 tầng trên đất 61m² tại Tôn Thất Thiệp, Mỹ An, Ngũ Hành Sơn
Với mức giá khoảng 7,8 tỷ đồng cho 61m² đất và nhà 2 tầng kiên cố, tương đương 127,87 triệu/m², đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung bất động sản tại khu vực Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng. Tuy nhiên, mức giá này có thể hợp lý nếu xét trong một số trường hợp đặc thù.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang xem xét | Bất động sản tương tự tại Ngũ Hành Sơn (Tham khảo thực tế thị trường 2023-2024) |
|---|---|---|
| Diện tích đất | 61 m² | 50 – 70 m² |
| Giá tiền/m² | 127,87 triệu/m² | 80 – 110 triệu/m² (cho đất thổ cư có nhà cũ, vị trí đẹp) |
| Loại hình | Nhà 2 tầng, mặt tiền 4 m | Nhà phố 2 – 3 tầng, mặt tiền 4 – 5 m |
| Vị trí | Đường Tôn Thất Thiệp, gần Châu Thị Vĩnh Tế, Mỹ An | Khu vực Ngũ Hành Sơn, Mỹ An, gần trung tâm, đường giao thông thuận lợi |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ, pháp lý rõ ràng | Đã có sổ đỏ, pháp lý minh bạch |
| Tiện ích | Nhà kiên cố, 2 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh, đường đang nâng cấp từ 3,75m lên 5,5m | Nhà kiên cố, tiện ích khu vực đầy đủ, đường rộng từ 5m trở lên |
Nhận xét chi tiết
Mức giá 7,8 tỷ đồng tương đương khoảng 128 triệu/m² là khá cao so với mức giá trung bình khoảng 80-110 triệu/m² trong khu vực. Tuy nhiên, giá này được hỗ trợ bởi:
- Vị trí đắc địa gần các tuyến đường lớn như Châu Thị Vĩnh Tế, Đỗ Bá, thuận tiện di chuyển ra Phan Tứ.
- Nhà 2 tầng đang sử dụng được, xây dựng kiên cố, ít phải đầu tư sửa chữa.
- Đường hiện tại đang mở rộng, hứa hẹn giá trị bất động sản sẽ tăng trong tương lai gần.
- Pháp lý đầy đủ, minh bạch, sổ đỏ có sẵn.
Nếu bạn mua để ở hoặc cho thuê, với vị trí và tiềm năng phát triển như trên, mức giá này có thể chấp nhận được. Tuy nhiên, nếu mục đích đầu tư lướt sóng hoặc mua để bán lại trong ngắn hạn, mức giá này có thể khiến lợi nhuận giảm đáng kể.
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý, giấy tờ đất, nhà có đảm bảo không tranh chấp, quy hoạch không ảnh hưởng đến quyền sử dụng.
- Thẩm định thực tế tình trạng nhà 2 tầng có cần sửa chữa lớn hay không để tính toán chi phí đầu tư thêm.
- Đánh giá tiến độ nâng cấp đường từ 3,75m lên 5,5m, thời gian hoàn thành, ảnh hưởng đến giao thông và giá trị bất động sản.
- So sánh kỹ các bất động sản tương tự trong khu vực để thương lượng giá hợp lý hơn.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, bạn có thể đề xuất mức giá khoảng 6,8 – 7,2 tỷ đồng để có biên độ thương lượng hợp lý, tương đương 111 – 118 triệu/m².
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, bạn có thể:
- Dẫn chứng các bất động sản tương tự có giá thấp hơn trong cùng khu vực.
- Chỉ ra các chi phí phát sinh như sửa chữa nhà hoặc chờ hoàn thiện nâng cấp đường.
- Đưa ra phương án thanh toán nhanh, đảm bảo giao dịch thuận lợi, giảm rủi ro cho bên bán.
- Nhấn mạnh bạn mua để ở lâu dài, không tạo áp lực thị trường, giúp giao dịch nhanh chóng.
