Thẩm định giá trị thực:
Bất động sản tại đường Trần Xuân Soạn, P. Tân Hưng, Quận 7 có diện tích 153m² với mặt tiền 6,7m, chiều dài 23m, trong đó nhà có hiện trạng cấp 4 cũ, có gác lửng, 4 phòng ngủ. Giá chào bán là 9,7 tỷ đồng, tương đương khoảng 63,4 triệu/m² đất.
So sánh với mặt bằng giá đất khu Him Lam Quận 7 hiện nay, giá đất nền khu vực này dao động từ 60-70 triệu/m² tùy vị trí và hướng. Do đó, mức giá 63,4 triệu/m² là mức giá hợp lý, không bị đẩy cao quá đáng.
Tuy nhiên, nhà hiện trạng cấp 4 cũ với kết cấu không mới, cần chi phí cải tạo hoặc xây mới nếu muốn khai thác tối ưu. Chi phí xây dựng hiện nay dao động khoảng 6-7 triệu/m² sàn hoàn thiện, căn nhà có diện tích sàn khoảng 100-120m² (ước tính) nên cần tính thêm vốn đầu tư nếu xây dựng lại.
Sổ hồng riêng, được cấp mới năm 2025, hoàn công đầy đủ là điểm rất tích cực, giảm thiểu rủi ro pháp lý. Hẻm 3m trước nhà là điểm cần lưu ý về khả năng lưu thông xe cộ, đặc biệt xe tải lớn.
Nhận xét về giá: Giá chào 9,7 tỷ là mức giá tương xứng so với vị trí trung tâm Him Lam, nhưng không có nhiều ưu đãi đặc biệt cho phần nhà cấp 4 cũ. Người mua cần cân nhắc chi phí cải tạo hoặc xây mới khi định giá tổng thể.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trung tâm khu Him Lam, P. Tân Hưng, khu dân cư hiện hữu, an ninh tốt.
- Nhà nở hậu 11m, thuận lợi cho thiết kế xây dựng mở rộng, tăng diện tích mặt tiền phía sau.
- Gần các tiện ích lớn như Lotte Mart, SC VivoCity, Crescent Mall, thuận lợi cho sinh hoạt và phát triển giá trị.
- Hẻm trước nhà 3m, vừa đủ để xe nhỏ và xe máy lưu thông thuận tiện, tuy nhiên có thể gây khó khăn cho xe lớn.
- Pháp lý rõ ràng, sổ mới 2025, hoàn công đầy đủ giúp việc mua bán, sang tên nhanh chóng, giảm rủi ro.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Với nhà cấp 4 cũ, phù hợp để mua giữ đất lâu dài, chờ tăng giá đất trong khu vực.
– Có thể đầu tư xây lại nhà cao tầng (3-5 tầng) để cho thuê căn hộ dịch vụ hoặc nhà ở cao cấp, tận dụng vị trí trung tâm và tiềm năng cho thuê cao.
– Không phù hợp làm kho xưởng do nằm trong khu dân cư hiện hữu, hẻm nhỏ, không thuận tiện vận chuyển hàng hóa.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Thị Thập) | Đối thủ 2 (Đường Hoàng Trọng Mậu) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 153 (6.7×23), nở hậu 11m | 150 (6×25), không nở hậu | 160 (7×23), nở hậu nhẹ |
| Hiện trạng | Nhà cấp 4 cũ có gác lửng | Nhà 2 tầng mới xây | Nhà cấp 4, chưa hoàn thiện |
| Giá chào (tỷ) | 9.7 tỷ (~63,4 tr/m²) | 11 tỷ (~73,3 tr/m²) | 9 tỷ (~56,3 tr/m²) |
| Hẻm trước nhà | 3m | 5m | 4m |
| Pháp lý | Sổ hồng mới 2025, hoàn công đầy đủ | Sổ hồng lâu năm, hoàn công đầy đủ | Sổ hồng, đang hoàn công |
| Tiện ích lân cận | Gần Lotte Mart, SC VivoCity, Crescent Mall | Tương tự, tiện ích đầy đủ | Ít tiện ích hơn, xa trung tâm hơn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà cấp 4 cũ: thấm dột, nứt tường, hệ thống điện nước, kết cấu gác lửng.
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực, đặc biệt liên quan đến hẻm 3m để đảm bảo không bị mở rộng hoặc tranh chấp.
- Kiểm tra kỹ phần “nở hậu” trên sổ để tránh tranh chấp ranh giới đất hoặc sai lệch thực tế.
- Xem xét kỹ khả năng quay đầu xe ra vào hẻm 3m, đặc biệt nếu có xe ô tô lớn hoặc xe tải trong tương lai.
- Kiểm tra tính pháp lý của sổ mới 2025, chắc chắn không có tranh chấp hay thế chấp ngân hàng.
