Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 112m², mặt tiền 4,3m trên đường Nguyễn Lương Bằng, quận Liên Chiểu, Đà Nẵng, khu vực đang phát triển mạnh với hạ tầng đồng bộ và tiềm năng tăng giá cao. Giá bán 6,79 tỷ đồng tương đương khoảng 60,6 triệu đồng/m² đất có nhà cấp 4. Nhà cấp 4 có 2 phòng ngủ, 1 lầu (thực tế là 1 tầng trệt), với diện tích xây dựng khoảng 80-90m² (ước tính), nhà xây cũ nên giá trị nhà hiện tại không đáng kể, tính chủ yếu giá đất.
Tham khảo chi phí xây dựng mới hiện nay tại Đà Nẵng khoảng 6-7 triệu/m² sàn hoàn thiện, xây mới căn nhà diện tích 80m² có 2 tầng tốn khoảng 1-1,2 tỷ đồng. Do đó, giá đất thực tế chiếm phần lớn trong tổng giá bán.
So sánh với giá đất mặt tiền đường trong khu vực Liên Chiểu, các lô đất mặt tiền nhỏ hơn 5m thường dao động từ 50-70 triệu/m² tùy vị trí, hạ tầng và tiện ích xung quanh. Vì vậy, giá bán 6,79 tỷ là mức giá hợp lý, không bị đẩy lên quá cao, nhưng cũng không quá rẻ để mua đầu tư lướt sóng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền đường lớn 25m, thuận tiện giao thông, dễ kinh doanh hoặc xây căn hộ cho thuê.
- Đất vuông vức, chiều dài sâu 26m phù hợp xây nhà hoặc căn hộ có sân trước, sân sau.
- Hiện trạng có nhà cấp 4 cho thuê tạo dòng tiền ngay, giảm áp lực tài chính khi mua.
- Pháp lý sổ hồng chính chủ rõ ràng, tránh rủi ro sau này.
- Vị trí gần khu Xuân Thiều, khu vực phát triển mạnh, tiềm năng tăng giá dài hạn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn này rất phù hợp để:
- Đầu tư xây lại căn hộ cho thuê/apartment: Vị trí mặt tiền, đường lớn, thuận tiện thu hút thuê dài hạn.
- Ở thực:
- Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí trung tâm, khu dân cư đông đúc.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (đường ĐT609) | Đối thủ 2 (đường Nguyễn Lương Bằng, gần cầu vượt) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 112 | 100 | 120 |
| Giá bán (tỷ) | 6,79 | 6,0 | 7,5 |
| Mặt tiền (m) | 4,3 | 5 | 4 |
| Đường trước nhà (m) | 25 | 12 | 20 |
| Nhà hiện trạng | Cấp 4, cho thuê | Đất trống | Nhà 1 tầng, cần sửa chữa |
| Pháp lý | Sổ hồng chính chủ | Sổ đỏ | Sổ hồng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ nhà cấp 4 hiện trạng: thấm dột, móng, điện nước để tránh chi phí sửa chữa lớn.
- Đánh giá quy hoạch khu vực Xuân Thiều, tránh trường hợp bị thu hồi hoặc thay đổi quy hoạch làm giảm giá trị đất.
- Kiểm tra pháp lý, ranh giới thửa đất tránh tranh chấp với các lô liền kề.
- Do mặt tiền 4,3m hơi khiêm tốn, xem xét khả năng xây dựng tối đa theo quy định để tránh lãng phí diện tích.
Nhận định chung: Với mức giá 6,79 tỷ cho 112m² đất mặt tiền đường lớn và nhà cấp 4 có sẵn cho thuê, tài sản này nằm trong mức giá thị trường, không bị “ngáo giá”. Tuy nhiên, giá không quá rẻ để mua đầu tư lướt sóng vì tiềm năng tăng giá đã được phản ánh. Người mua nên thương lượng giảm khoảng 3-5% dựa trên hiện trạng nhà cũ cần sửa chữa và chiều ngang mặt tiền hơi nhỏ, đồng thời kiểm tra kỹ quy hoạch để đảm bảo an toàn pháp lý trước khi xuống tiền.
