Nhận định mức giá
Giá 3,45 tỷ đồng cho lô đất 31 m² tại Hòa Cường Bắc, Quận Hải Châu, Đà Nẵng tương đương khoảng 111,29 triệu/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung đất thổ cư trong khu vực trung tâm thành phố Đà Nẵng. Tuy nhiên, mức giá này có thể được xem là hợp lý trong trường hợp lô đất sở hữu vị trí cực kỳ đắc địa, mặt kiệt ô tô rộng, hạ tầng tốt, đã có sổ đỏ đầy đủ và nhà cấp 4 hiện hữu cho thuê với thu nhập ổn định.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản phân tích | Giá trung bình khu vực | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 31 m² | 50 – 100 m² (đa số) | Diện tích nhỏ, phù hợp cho khách mua đầu tư hoặc xây nhà ở nhỏ. |
| Giá/m² | 111,29 triệu/m² | 70 – 90 triệu/m² | Giá cao hơn trung bình khoảng 20-50%, do vị trí và tiện ích đi kèm. |
| Vị trí | Hẻm ô tô, sát đường 30/4, gần toà nhà 69 tầng sắp xây dựng | Hẻm xe máy hoặc ô tô nhỏ, cách đường lớn 100-300m | Vị trí đắc địa, tiềm năng tăng giá cao trong tương lai. |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ rõ ràng | Pháp lý đầy đủ | Yếu tố quan trọng đảm bảo an toàn giao dịch. |
| Tiện ích kèm theo | Nhà cấp 4 cho thuê 5 triệu/tháng, kiệt ô tô lớn, 2 mặt kiệt | Thường không kèm nhà cho thuê hoặc hẻm nhỏ | Giá trị tăng thêm từ thu nhập cho thuê và tiện ích hạ tầng. |
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, xác nhận rõ ràng sổ đỏ và không có tranh chấp.
- Đánh giá hiện trạng nhà cấp 4 đang cho thuê, xem xét khả năng duy trì thu nhập hoặc chi phí cải tạo.
- Xem xét hạ tầng khu vực, kế hoạch quy hoạch và các dự án xung quanh để đánh giá tiềm năng tăng giá.
- Kiểm tra khả năng kết nối giao thông, tiện ích xã hội và an ninh khu vực.
- Đánh giá khả năng mở rộng hoặc xây dựng mới nếu có nhu cầu phát triển tài sản.
Đề xuất giá và cách thương lượng
Dựa trên mức giá thị trường và các yếu tố đi kèm, mức giá hợp lý để đề xuất với chủ nhà có thể khoảng 3,0 – 3,2 tỷ đồng tương ứng giá khoảng 96,7 triệu/m² đến 103 triệu/m². Đây là mức giá chấp nhận được khi cân nhắc diện tích nhỏ, tuy vị trí tốt nhưng vẫn cần giảm nhẹ do mức giá ban đầu khá cao so với trung bình.
Để thuyết phục chủ bất động sản đồng ý mức giá trên, bạn có thể sử dụng các luận điểm sau:
- Nhấn mạnh giá thị trường hiện tại cho các lô đất cùng khu vực và diện tích lớn hơn có giá/m² thấp hơn.
- Lưu ý về chi phí phát sinh cải tạo, sửa chữa nhà cấp 4, hoặc rủi ro khi đầu tư diện tích nhỏ.
- Thể hiện thiện chí mua nhanh, thanh toán ngay nhằm giúp chủ nhà giảm bớt áp lực bán.
- Đề nghị thương lượng nhẹ do giá hiện tại đã ở mức cao, đồng thời thể hiện sự hiểu biết về thị trường để tăng tính thuyết phục.
