Thẩm định giá trị thực:
Diện tích lô đất là 62m², giá rao bán khoảng 7 tỷ đồng, tương đương khoảng 112,9 triệu/m² (7 tỷ / 62m²). Tuy nhiên, bạn đưa ra mức giá 125 triệu/m², tương đương khoảng 7,75 tỷ cho lô đất này.
So với mặt bằng giá đất mặt tiền tại khu vực đường Cổ Linh, phường Thạch Bàn, Long Biên, mức giá từ 110-120 triệu/m² cho đất mặt tiền 5m là phổ biến cho đất thổ cư đã có sổ đỏ. Tuy nhiên, mức giá 125 triệu/m² đang hơi cao so với trung bình thị trường, nhất là khi chưa có thông tin về quy hoạch tương lai hay tiềm năng tăng giá đột phá.
Đất vuông vắn, lô góc 3 mặt tiền, mặt tiền thoáng, đường trước nhà 5m ô tô tránh, là điểm cộng lớn, giúp tăng khả năng xây dựng và khai thác. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ quy hoạch xung quanh để đảm bảo không bị thu hồi hay vướng hạ tầng trong tương lai. Giá xây dựng nhà mới hiện nay dao động khoảng 6-7 triệu/m², nếu đầu tư xây nhà 3-4 tầng, giá trị tài sản có thể tăng đáng kể.
Nhận xét về giá: Giá hiện tại đang được định giá khá cao, khoảng 5-10% so với mặt bằng chung khu vực. Người mua cần thương lượng để giảm giá, đặc biệt khi chưa có thông tin pháp lý chi tiết và quy hoạch rõ ràng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Lô góc 3 mặt tiền: Rất hiếm tại khu vực, tạo điều kiện thông thoáng, ánh sáng tự nhiên tốt, thuận tiện xây dựng mặt tiền kinh doanh hoặc làm nhà ở kết hợp kinh doanh.
- Đường rộng 5m, ô tô tránh nhau: Tăng tính linh hoạt trong đi lại, thuận tiện cho cả gia đình và khách thuê nếu cho thuê.
- Vị trí gần Aeon Mall Long Biên, cầu Vĩnh Tuy: Tiện ích đầy đủ, tăng giá trị sử dụng thực tế và tiềm năng phát triển khu vực.
- Diện tích 62m²: Kích thước vừa đủ, phù hợp xây nhà phố 3-4 tầng tối ưu công năng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn đất này phù hợp nhất để mua về đầu tư xây nhà ở kết hợp kinh doanh hoặc cho thuê. Với vị trí đẹp, mặt tiền rộng, khu vực dân cư đông đúc, có thể xây nhà 3-4 tầng, tầng dưới làm kinh doanh (hoặc cho thuê mặt bằng), trên lầu cho thuê phòng trọ hoặc ở thực. Ngoài ra, nếu khách hàng có nhu cầu ở thực, đây cũng là vị trí rất thuận tiện, gần trung tâm thương mại và giao thông.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Cổ Linh) | Đối thủ 2 (Đường Thạch Bàn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 62 | 60 | 65 |
| Giá/m² (triệu) | 125 | 110 | 115 |
| Đường trước nhà (m) | 5 (ô tô tránh) | 4 (hẻm ô tô vào) | 6 (ô tô tránh) |
| Mặt tiền (m) | 4.4 (lô góc 3 mặt tiền) | 4 (1 mặt tiền) | 4.5 (1 mặt tiền) |
| Vị trí | Gần Aeon Mall, cầu Vĩnh Tuy | Gần trường học, chợ | Gần chợ, khu dân cư đông |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực, đặc biệt là các dự án hạ tầng lớn có thể ảnh hưởng đến đất.
- Xác minh giấy tờ pháp lý rõ ràng, sổ đỏ chính chủ, không tranh chấp.
- Kiểm tra hiện trạng đất có bị lấn chiếm hay vướng cống rãnh, hạ tầng ngầm hay không.
- Do là đất lô góc 3 mặt tiền, cần kiểm tra kỹ chiều dài các mặt tiền và quy định xây dựng từng mặt.
- Đường trước nhà 5m có ô tô tránh, nhưng cần quan sát thực tế để đảm bảo giao thông thuận tiện, không bị cấm tải hay hạn chế giờ giấc.
- Kiểm tra phong thủy kỹ lưỡng, mặc dù mô tả không lỗi phong thủy, nhưng người mua nên tự xác nhận.
