Nhận định về mức giá 6,05 tỷ đồng (8,49 triệu/m²) cho lô đất 712,6 m² tại xã An Sơn, Thuận An, Bình Dương
Giá bán 8,49 triệu/m² tương đương tổng 6,05 tỷ đồng cho lô đất có 150 m² thổ cư và diện tích tổng 712,6 m² đất nông nghiệp tại vị trí cách trung tâm Thuận An và các tiện ích xung quanh từ 5-13 km được đánh giá là mức giá khá cao.
Phân tích chi tiết
| Tiêu chí | Thông tin bất động sản | So sánh thị trường | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Xã An Sơn, Thuận An, Bình Dương, cách Aeon Mall BD Canary 6 km, chợ Lái Thiêu 5 km, KCN VSIP1 6 km, ngã 4 Bình Phước 13 km. |
|
Đất có vị trí khá xa trung tâm, không nằm mặt đường lớn, đường đất chưa làm bê tông khiến giá giảm đáng kể so với đất thổ cư mặt tiền. |
| Pháp lý | Đã có sổ, thổ cư 150 m² trên tổng diện tích 712,6 m² đất nông nghiệp. |
|
Pháp lý rõ ràng là điểm cộng lớn nhưng diện tích thổ cư hạn chế làm giảm giá trị sử dụng tối đa. |
| Hạ tầng | Đường trước đất là đường đất, chưa làm bê tông, đất bằng phẳng, không tranh chấp. | Đất có đường bê tông, hạ tầng hoàn thiện tại Bình Dương thường có giá cao hơn 10-20% so với đất đường đất. | Hạ tầng chưa hoàn chỉnh là hạn chế lớn, ảnh hưởng đến khả năng xây dựng và thương mại sau này. |
| Tiện ích xung quanh | Cách trung tâm thương mại, chợ, KCN từ 5-13 km, có cây măng cụt trên đất. | Đất gần khu công nghiệp hoặc chợ thường có giá cao hơn nhờ tiềm năng phát triển kinh tế và tiện ích. | Vị trí không quá thuận tiện, di chuyển cần xe máy hoặc ô tô, không nằm khu dân cư đông đúc. |
Kết luận và đề xuất
Mức giá 8,49 triệu/m² (~6,05 tỷ đồng) là mức giá cao so với chất lượng hạ tầng và vị trí đất hiện tại. Với đường đất chưa làm bê tông, diện tích thổ cư chỉ chiếm khoảng 21%, và vị trí cách các tiện ích chính từ 5-13 km, giá đất này nên được điều chỉnh giảm để phù hợp hơn với thực tế thị trường.
Nếu bạn có ý định mua, cần lưu ý:
- Xem kỹ sổ đỏ, kiểm tra ranh giới đất rõ ràng, tránh tranh chấp.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực để đảm bảo không bị thu hồi hoặc hạn chế xây dựng.
- Ưu tiên thương lượng giá do đường chưa bê tông và vị trí không mặt tiền đường lớn.
Đề xuất giá hợp lý hơn: 5,5 – 6 triệu/m² tương đương khoảng 3,9 – 4,3 tỷ đồng tổng. Mức giá này phản ánh đúng hạn chế về hạ tầng và vị trí, đồng thời vẫn có thể phát triển đầu tư trong tương lai nếu hạ tầng được nâng cấp.
Để thuyết phục chủ đất giảm giá, bạn có thể đưa ra các luận điểm:
- Đường chưa bê tông, chi phí nâng cấp sẽ do người mua chịu.
- Phần lớn diện tích là đất nông nghiệp, thổ cư chỉ có 150 m².
- Vị trí cách trung tâm và tiện ích lớn khá xa, ít thuận lợi cho xây dựng nhà ở hoặc kinh doanh.
- So sánh giá thị trường các khu vực lân cận có hạ tầng tốt hơn với giá thấp hơn.
