Nhận định về mức giá 10,8 tỷ đồng cho dãy trọ tại Hà Huy Giáp, Quận 12
Mức giá 10,8 tỷ đồng tương đương khoảng 40,45 triệu đồng/m² cho dãy trọ diện tích 267 m² tại vị trí Hà Huy Giáp, Phường Thạnh Lộc, Quận 12 là mức giá có phần cao so với mặt bằng chung khu vực nhưng vẫn có thể chấp nhận trong một số trường hợp nhất định.
Điểm cộng lớn của bất động sản này là:
- Đã có sổ đỏ rõ ràng, pháp lý minh bạch, giúp giảm rủi ro giao dịch.
- Nhà 2 mặt tiền, diện tích đất rộng 12×20 m và nở hậu, thuận tiện cho nhiều mục đích kinh doanh hoặc xây dựng thêm.
- Hiện đang cho thuê với thu nhập 30 triệu đồng/tháng, tương ứng lợi suất khoảng 3,3%/năm, giúp chủ đầu tư có dòng tiền ổn định.
- Số lượng phòng nhiều hơn 10, phù hợp cho mục đích kinh doanh phòng trọ hoặc căn hộ cho thuê.
Tuy nhiên, mức giá trên cao hơn một chút so với các dự án nhà trọ hoặc nhà đất tại các vùng lân cận Quận 12 có tiện ích tương đương và vị trí không quá khác biệt.
So sánh mức giá và lợi suất với thị trường lân cận
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Thu nhập cho thuê/tháng (triệu đồng) | Lợi suất cho thuê (%/năm) |
|---|---|---|---|---|---|
| Hà Huy Giáp, Quận 12 | 267 | 10,8 | 40,45 | 30 | 3,3 |
| Nguyễn Oanh, Gò Vấp (gần Quận 12) | 250 | 9,5 | 38 | 28 | 3,5 |
| Đường Tân Thới Hiệp, Quận 12 | 260 | 9,8 | 37,7 | 27 | 3,3 |
Các lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý và quy hoạch của khu đất, đảm bảo không có tranh chấp và không nằm trong diện thu hồi hoặc quy hoạch treo.
- Đánh giá hiện trạng công trình nhà trọ, hệ thống điện nước, an ninh và khả năng duy trì nguồn thu nhập cho thuê.
- Xem xét khả năng tăng giá trong tương lai dựa trên các dự án hạ tầng, giao thông và phát triển đô thị quanh khu vực.
- Thương lượng giá cả dựa trên tình trạng thực tế, ví dụ như có thể đề xuất mức giá khoảng 9,5 – 10 tỷ đồng để cân bằng giữa giá trị thực và thu nhập cho thuê.
Đề xuất và cách thương lượng giá
Với mức giá 10,8 tỷ đồng, bạn có thể đề xuất mức giá thấp hơn khoảng 10 – 12% (tương đương 9,5 – 9,8 tỷ đồng) dựa trên các cơ sở sau:
- So sánh giá đất và nhà trọ tương tự trong khu vực đều thấp hơn hoặc bằng mức này.
- Thu nhập cho thuê hiện tại tuy ổn định nhưng lợi suất chưa cao, cần có khoản đầu tư thêm để nâng cấp hoặc duy trì dịch vụ cho thuê.
- Chi phí mua bán, sửa chữa và rủi ro gia tăng khi thị trường bất động sản có biến động.
Bạn có thể thuyết phục chủ nhà bằng cách nêu rõ các điểm trên, đồng thời nhấn mạnh sự thiện chí và khả năng thanh toán nhanh, giúp chủ nhà tránh được áp lực tài chính. Nếu chủ nhà cần bán gấp do “ngộp bank”, đây sẽ là lợi thế để thương lượng giá tốt hơn.
