Thẩm định giá trị thực:
Nhà trọ cấp 4, diện tích đất 112 m², mặt tiền 5 m, chiều dài 22,3 m, tổng diện tích sàn ước tính khoảng 112 m² (1 tầng). Giá bán 7,35 tỷ đồng tương đương 65,62 triệu đồng/m² đất. Với nhà cấp 4 cũ, giá xây dựng mới hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m², nếu xây nhà mới 3 tầng có thể đạt ~336 m² sàn (112 m² x 3 tầng), chi phí xây dựng khoảng 2-2,3 tỷ đồng. Giá đất thực tế ở khu vực mặt tiền đường Lê Kim Lăng Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng dao động khoảng 50-65 triệu/m² nên mức giá này đang ở ngưỡng trên cao, tương đương hoặc hơi nhỉnh so với thị trường.
Nhà cấp 4, xây dựng cũ nên giá trị hiện hữu thấp hơn nhiều so với giá đất. Thu nhập cho thuê 10 triệu/tháng tương đương 120 triệu/năm, lợi suất khoảng 1,6%/năm là khá thấp so với mặt bằng khu vực. Đường trước nhà rộng 7,5 m và vỉa hè 10,5 m, dự kiến mở rộng lên 15 m là điểm cộng lớn, khả năng tăng giá đất trong tương lai khá cao.
Tổng kết: Giá bán có phần nhỉnh cao, người mua cần cân nhắc kỹ về chi phí đầu tư xây mới để khai thác tối ưu. Phải xác minh lại quy hoạch mở rộng đường và khả năng tăng giá thực tế trong 3-5 năm tới.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền 5 m vuông vắn, chiều dài sâu 22,3 m, rất hiếm nhà trọ dãy dài, thuận tiện kinh doanh hoặc cải tạo.
- Vị trí gần chợ, trường học, siêu thị, sân bay thuận tiện khai thác cho thuê hoặc kinh doanh dịch vụ.
- Đường trước nhà rộng 7,5 m cùng vỉa hè rộng 10,5 m, dự kiến mở rộng lên 15 m – tạo tiền đề tăng giá và thuận tiện giao thông.
- Nhà cấp 4, 4 phòng ngủ và 4 WC riêng biệt, phù hợp mô hình nhà trọ hoặc căn hộ cho thuê dài hạn.
- Hướng Đông đón nắng sáng, phù hợp phong thủy, ít nắng chiều nóng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để đầu tư xây lại thành nhà trọ hoặc căn hộ cho thuê nhiều tầng (3-4 tầng) nhằm tăng diện tích sử dụng. Thu nhập hiện tại 10 triệu/tháng khá thấp, nếu xây mới tăng số lượng phòng, giá cho thuê có thể tăng gấp 2-3 lần. Ngoài ra, do vị trí mặt tiền và đường mở rộng, có thể cân nhắc làm cửa hàng kinh doanh hoặc văn phòng cho thuê.
Ở thực tế, nếu người mua cần chỗ ở, nhà hiện hữu còn khá cũ, nên sửa chữa nhiều. Với người mua để cho thuê dòng tiền, cần đầu tư nâng cấp hoặc xây mới để tối ưu lợi nhuận.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (Lê Kim Lăng) | Đối thủ 1 (Đường Lê Đại Hành, Cẩm Lệ) | Đối thủ 2 (Đường Tôn Đản, Cẩm Lệ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 112 m² | 100 m² | 120 m² |
| Giá bán (tỷ đồng) | 7,35 tỷ (65,62 triệu/m²) | 6,2 tỷ (~62 triệu/m²) | 7,0 tỷ (~58 triệu/m²) |
| Loại hình | Nhà trọ cấp 4, 1 tầng | Nhà cấp 3, 2 tầng | Nhà mặt tiền 1 tầng, đang cho thuê |
| Đường trước nhà | 7,5 m, vỉa hè 10,5 m, sắp mở rộng 15 m | 5 m, hẻm xe máy | 6 m, đường nhựa |
| Thu nhập cho thuê | 10 triệu/tháng | 12 triệu/tháng | 11 triệu/tháng |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ đỏ, đặc biệt phần mở rộng đường 15 m có đúng quy hoạch công bố không, tránh vướng giải tỏa.
- Kiểm tra hiện trạng nhà trọ cấp 4: xem xét kết cấu móng, tường, mái, hệ thống điện nước, phòng có thấm dột hay không.
- Đánh giá thực tế thu nhập cho thuê, xác minh hợp đồng thuê trọ hiện hữu để tránh rủi ro mất nguồn thu.
- Kiểm tra khả năng xây dựng mới theo quy định về mật độ, tầng cao tối đa của khu vực.
- Đánh giá phong thủy hướng Đông, xem có bị ảnh hưởng bởi các công trình lớn xung quanh hoặc tuyến đường mở rộng không gây tiếng ồn, bụi.
Kết luận: Giá 7,35 tỷ có phần cao so với mặt bằng chung khu vực, chủ yếu do vị trí mặt tiền, đường rộng và tiềm năng mở rộng đường. Nếu người mua có kế hoạch đầu tư xây mới, khai thác lâu dài thì có thể xem xét xuống tiền nhưng phải thương lượng giảm giá khoảng 5-7% do nhà cũ, lợi suất cho thuê hiện tại thấp, và để có quỹ đầu tư xây dựng lại. Nếu mua để ở hoặc cho thuê hiện hữu, mức giá này chưa thật sự hấp dẫn. Cần kiểm tra kỹ pháp lý mở rộng đường để tránh rủi ro bị giải tỏa một phần đất.
