Nhận định về mức giá 784 triệu cho thửa đất 167,4 m² tại Bến Cát, Bình Dương
Với mức giá 784 triệu đồng cho diện tích 167,4 m², tương đương khoảng 4,68 triệu đồng/m², bước đầu có thể đánh giá mức giá này là tương đối hợp lý
Phân tích chi tiết
| Yếu tố | Thông tin | Tác động đến giá trị |
|---|---|---|
| Vị trí | Phường Tân Định, Thị xã Bến Cát, Bình Dương | Khu vực có phát triển công nghiệp và đô thị, giá đất thổ cư dao động 4,5-6 triệu/m² |
| Diện tích | 167,4 m² (100 m² đất ở đô thị và 67,4 m² đất trồng cây lâu năm) | Đất thổ cư chỉ chiếm 60% diện tích, phần còn lại là đất trồng CLN, hạn chế sử dụng xây dựng |
| Giấy tờ pháp lý | Đã có sổ đỏ, sử dụng riêng | Yếu tố tích cực, đảm bảo tính pháp lý, dễ giao dịch |
| Quy hoạch | QH đất cây xanh đô thị chiếm phần lớn diện tích, một phần nhỏ thuộc đất giao thông | Giới hạn khả năng xây dựng và phát triển đất, ảnh hưởng tiêu cực đến giá |
| Hình thức mua bán | Bán đấu giá, hiện trạng nguyên trạng | Người mua chịu rủi ro về chênh lệch diện tích, chi phí phát sinh và thủ tục pháp lý |
So sánh giá đất thổ cư khu vực Bến Cát, Bình Dương
| Vị trí | Loại đất | Diện tích | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Phường Tân Định – Bến Cát | Đất thổ cư | 100-200 m² | 4,5 – 6 | Giá phổ biến, giao dịch thường |
| Trung tâm TX.Bến Cát | Đất thổ cư | 150 m² | 5,5 – 7 | Vị trí thuận lợi hơn, gần tiện ích |
| Vùng ven Bến Cát | Đất thổ cư | 100-300 m² | 3,5 – 4,5 | Giá thấp hơn do xa trung tâm |
Đánh giá và đề xuất
Mức giá 4,68 triệu đồng/m² là phù hợp trong điều kiện thửa đất có phần diện tích đất trồng CLN chiếm tỷ lệ lớn và quy hoạch phần lớn diện tích là cây xanh đô thị. So với giá đất thổ cư thuần túy trong khu vực, giá này thấp hơn một chút do hạn chế về quy hoạch và chức năng sử dụng đất.
Nếu bạn là người có nhu cầu sử dụng đất ở lâu dài, chấp nhận mua đất với phần diện tích đất trồng CLN có hạn chế về xây dựng và đồng thời chịu rủi ro về thủ tục chuyển đổi do hình thức đấu giá, thì mức giá này là đáng để cân nhắc xuống tiền.
Ngược lại, nếu bạn kỳ vọng mua đất thổ cư thuần túy để xây dựng hoặc đầu tư sinh lời nhanh, mức giá này cần được giảm bớt do:
- Phần diện tích đất thổ cư chỉ chiếm khoảng 60% tổng diện tích.
- Rủi ro thay đổi diện tích thực tế và các chi phí phát sinh pháp lý.
- Ảnh hưởng tiêu cực của quy hoạch đất cây xanh đô thị.
Do vậy, bạn có thể thương lượng giảm giá khoảng 10-15% tương đương khoảng 665-700 triệu đồng để phù hợp hơn với rủi ro và hạn chế này.
Lưu ý khi quyết định mua
- Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, đặc biệt giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các quy hoạch liên quan.
- Trước khi đấu giá, cần khảo sát hiện trạng thực tế để tránh sai lệch diện tích và rủi ro phát sinh.
- Chuẩn bị nguồn tài chính để chi trả các chi phí sang tên, hợp thức hóa diện tích đất (nếu có).
- Hiểu rõ quyền và nghĩa vụ khi mua tài sản đấu giá, tránh tranh chấp về sau.
Đề xuất cách thuyết phục chủ đầu tư
Bạn có thể trình bày với ngân hàng VIB (chủ tài sản) rằng:
- Giá hiện tại đã phản ánh phần đất ở đô thị nhưng chưa tính đến hạn chế của phần đất trồng cây lâu năm và quy hoạch cây xanh đô thị.
- Rủi ro và chi phí phát sinh do hình thức đấu giá và thủ tục pháp lý là yếu tố cần được tính toán vào giá bán.
- Đề xuất mức giá khoảng 700 triệu đồng sẽ phù hợp hơn với các yếu tố trên, đồng thời thể hiện thiện chí mua nhanh và giảm gánh nặng về thủ tục cho bên bán.
Với cách tiếp cận này, bạn thể hiện sự hiểu biết và thiện chí, tạo cơ sở thương lượng hợp lý để đạt được thỏa thuận tốt nhất.
