Nhận định mức giá 11,9 tỷ đồng cho nhà 6 tầng tại Gò Vấp
Mức giá 11,9 tỷ đồng tương đương khoảng 180,30 triệu đồng/m² cho một căn nhà 6 tầng với tổng diện tích sử dụng 360 m², diện tích đất 66 m², tọa lạc tại đường số 7, phường 3, quận Gò Vấp, TP. Hồ Chí Minh, là mức giá có thể xem xét là cao nhưng không hoàn toàn vượt ngưỡng thị trường.
Vị trí hẻm xe hơi, nhà xây dựng chắc chắn với kết cấu bê tông cốt thép 6 tầng, 11 phòng cho thuê dịch vụ (CHDV) với dòng tiền ổn định khoảng 600 triệu/năm là điểm cộng lớn, tạo ra khả năng sinh lời tốt. Nhà có giấy tờ pháp lý đầy đủ và nội thất đầy đủ cũng tăng giá trị tài sản.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Tiêu chí | Tài sản đang xem | Giá tham khảo khu vực Gò Vấp |
|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 66 | 60 – 70 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 360 (6 tầng) | 300 – 400 (nhà 5-6 tầng) |
| Giá/m² đất (triệu đồng) | ~180,30 | 120 – 160 (nhà hẻm xe hơi, tương đương vị trí trung bình khá) |
| Dòng tiền cho thuê/năm (triệu đồng) | 600 | 400 – 700 (tùy chất lượng phòng và số lượng phòng) |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng | Đủ điều kiện vay ngân hàng |
Nhận xét và đề xuất giá cả
– Với mức giá 11,9 tỷ đồng, nhà đang được chào bán ở mức trên trung bình thị trường khu vực, phản ánh đúng tiềm năng khai thác dòng tiền ổn định từ 11 phòng cho thuê cùng vị trí hẻm xe hơi thuận tiện.
– Tuy nhiên, mức giá này có thể chưa hợp lý tuyệt đối nếu so sánh với các căn nhà tương tự trong khu vực có mức giá đất và dòng tiền cho thuê tương đương nhưng giá thấp hơn 10-15%.
– Do đó, bạn có thể cân nhắc đàm phán mức giá hợp lý khoảng 10,5 – 11 tỷ đồng để đảm bảo biên lợi nhuận đầu tư tốt hơn, đồng thời vẫn giữ được giá trị tài sản và khả năng cho thuê ổn định.
– Khi thương lượng, nên tập trung vào các điểm sau:
• Phân tích giá thị trường cùng dòng tiền cho thuê để chứng minh mức giá hợp lý hơn.
• Đề cập đến chi phí duy trì và rủi ro tiềm ẩn từ việc khai thác phòng trọ trên sân thượng chưa hoàn thiện.
• Thể hiện thiện chí mua nhanh, thanh toán đủ để tạo động lực bán hàng.
Kết luận
Mức giá 11,9 tỷ đồng là có thể chấp nhận được trong trường hợp nhà đảm bảo khai thác dòng tiền tối ưu và không cần đầu tư thêm lớn. Tuy nhiên, để đầu tư an toàn và hiệu quả hơn, việc thuyết phục chủ nhà giảm xuống khoảng 10,5 đến 11 tỷ đồng sẽ mang lại biên lợi nhuận tốt hơn và phù hợp với giá thị trường khu vực Gò Vấp hiện nay.
