Nhận định mức giá 5,9 tỷ cho lô đất 196,5m² tại P. Hoá An, Biên Hòa
Với mức giá 5,9 tỷ đồng cho diện tích 196,5 m², tương đương khoảng 30,03 triệu đồng/m² tại vị trí mặt tiền Quốc lộ 1K, Phường Hoá An, TP. Biên Hòa, đây là một mức giá cao so với mặt bằng chung của khu vực
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Địa điểm | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Loại hình | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Quốc lộ 1K, P. Hoá An, Biên Hòa | 196.5 | 30,03 | 5,9 | Đất có nhà cũ 2PN | Hiện tại, cho thuê, hoàn thiện cơ bản |
| Đường Nguyễn Ái Quốc, P. Tân Phong, Biên Hòa | 200 | 22 – 25 | 4,4 – 5 | Đất nền | Cách trung tâm 3 km, tiện ích đầy đủ |
| Đường Võ Thị Sáu, P. Hố Nai 3, Biên Hòa | 180 | 18 – 22 | 3,24 – 3,96 | Nhà phố mới xây | Gần trường học, chợ nhỏ |
| Đường Trần Phú, P. Tân Tiến, Biên Hòa | 190 | 20 – 23 | 3,8 – 4,37 | Nhà mặt phố | Vị trí trung tâm, giao thông thuận tiện |
Nhận xét chi tiết
– Mức giá 30,03 triệu đồng/m² tại vị trí này khá cao so với các khu vực lân cận tại Biên Hòa, thường dao động từ 18 đến 25 triệu đồng/m².
– Lô đất có nhà cũ, diện tích đất không lớn, chỉ 196,5 m² với mặt tiền 6,5 m, chiều dài 34 m, nên giá cần phản ánh chính xác giá trị thật của bất động sản trong tình trạng hiện tại.
– Vị trí gần chợ Hoá An, trường THPT Chu Văn An, có thể tăng tính thanh khoản, tuy nhiên Quốc lộ 1K là tuyến đường quốc lộ lớn, thường chịu ảnh hưởng bởi lưu lượng giao thông và tiếng ồn, yếu tố này có thể ảnh hưởng phần nào đến giá trị sử dụng lâu dài.
– Nhà đang cho thuê giúp tạo ra nguồn thu nhập ổn định, nhưng nhà còn cũ, chỉ 2 phòng ngủ, hoàn thiện cơ bản nên giá cũng phải phù hợp với mức độ đầu tư cải tạo hoặc xây mới.
Đề xuất giá hợp lý và chiến lược thương lượng
– Để phù hợp với thị trường hiện tại và tiềm năng của bất động sản, mức giá hợp lý hơn nên dao động trong khoảng 22 – 25 triệu đồng/m², tương ứng giá bán khoảng 4,3 – 4,9 tỷ đồng.
– Lý do thuyết phục chủ nhà giảm giá:
- So sánh với các bất động sản cùng loại hình và vị trí tương tự trong khu vực có giá thấp hơn đáng kể.
- Nhà cũ, cần đầu tư sửa chữa hoặc xây mới, chi phí này không nằm trong giá bán hiện tại.
- Quốc lộ 1K có nhiều bất lợi về tiếng ồn, ô nhiễm, ảnh hưởng đến giá trị bất động sản về lâu dài.
- Giá thuê hiện tại có thể không cao, không tạo ra lợi tức đủ hấp dẫn trong trường hợp đầu tư cho thuê lâu dài.
– Chủ đầu tư nên cân nhắc giảm giá để tăng tính cạnh tranh, rút ngắn thời gian bán và tránh bị mất giá trị do bất động sản tồn kho lâu.
Kết luận
Giá 5,9 tỷ đồng cho lô đất 196,5 m² mặt tiền Quốc lộ 1K tại Phường Hoá An là cao hơn so với mức giá thị trường cùng khu vực và loại hình bất động sản tương tự. Nếu người mua có nhu cầu đầu tư hoặc sử dụng lâu dài, nên thương lượng mức giá xuống còn khoảng 4,5 – 4,9 tỷ đồng để đảm bảo tính hợp lý về giá và hiệu quả đầu tư.
