Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất 56m² (5.1m x 11m), sử dụng thực tế 120m² với 2 tầng, giá chào 5,29 tỷ đồng, tương đương khoảng 94,46 triệu/m² sử dụng.
Với vị trí giáp ranh Quận 10, mặt tiền hẻm 3m, gần mặt tiền Lý Thường Kiệt – khu vực trung tâm Tân Bình có mức giá đất nền hiện nay dao động khoảng 80-110 triệu/m² tùy vị trí cụ thể, đặc biệt tại hẻm nhỏ sẽ thấp hơn mặt tiền.
Nhà xây 2 tầng chắc chắn, hoàn công đầy đủ, nội thất đầy đủ, tuy nhiên không phải nhà mới hoàn toàn mà là nhà đã sử dụng nên giá xây dựng mới khu vực này (khoảng 6-7 triệu/m² xây thô + hoàn thiện) cho 120m² sàn sẽ vào khoảng 720-840 triệu đồng. Khi đó, giá đất thực tế chiếm phần lớn trong giá bán.
Xét về mặt pháp lý, nhà đã có sổ, công nhận đủ, không dính lộ giới hay quy hoạch, đây là điểm cộng lớn, giảm thiểu rủi ro.
Nhận xét về giá: Mức giá 5,29 tỷ cho khu vực trung tâm Tân Bình giáp Quận 10 là mức giá khá sát với thị trường, không quá rẻ để nghi ngờ tin ảo, nhưng cũng không quá cao để gọi là ngáo giá. Tuy nhiên, giá này vẫn hơi cao so với nhà trong hẻm 3m, đặc biệt khi căn nhà chỉ 2 tầng và hẻm nhỏ, nên cần thương lượng giảm khoảng 5-7% để hợp lý hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí giáp ranh Quận 10, thuận lợi di chuyển sang các quận trung tâm, gần ngã 3 Bắc Hải – Thành Thái, chỉ 50m ra mặt tiền Lý Thường Kiệt.
- Diện tích ngang 5.1m khá hiếm trong khu vực, tạo ưu thế về mặt thoáng và nở hậu, thuận lợi xây dựng, cải tạo.
- Nhà có 3 phòng ngủ, trong đó 1 phòng ngủ ở tầng trệt rất phù hợp với gia đình đa thế hệ hoặc người lớn tuổi.
- Hẻm 3m thông thoáng, có thể đi lại thuận tiện, tuy nhiên xe hơi không vào được mà chỉ đi xe máy hoặc xe ba gác.
- Hoàn công đầy đủ, không lộ giới, không quy hoạch, giảm thiểu rủi ro pháp lý.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí trung tâm, căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dài hạn. Nếu đầu tư xây lại, do diện tích và hẻm nhỏ, không thể xây cao tầng nhiều tầng nên tối đa 3 tầng, phù hợp căn hộ dịch vụ hoặc nhà ở gia đình.
Kinh doanh kho xưởng hoặc văn phòng không khả thi do hẻm nhỏ, khu dân cư đông đúc, không thuận tiện vận tải.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 5m, Đường Lý Thường Kiệt) | Đối thủ 2 (Nhà mặt tiền Đường Thành Mỹ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 56 (5.1×11) | 60 (5×12) | 55 (5×11) |
| Số tầng | 2 | 3 | 2 |
| Giá bán (tỷ) | 5,29 | 6,5 | 7,2 |
| Giá/m² sử dụng (triệu) | 94,46 | 108 | 131 |
| Hẻm/mặt tiền | Hẻm 3m | Hẻm 5m | Mặt tiền |
| Pháp lý | Đã có sổ, hoàn công đầy đủ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiện ích xung quanh | Gần Quận 10, tiện ích trung tâm | Trung tâm Quận 10 | Trung tâm Quận Tân Bình |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà cũ, tránh hiện tượng thấm dột, móng yếu do nhà đã sử dụng nhiều năm.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe tại hẻm 3m, đặc biệt khi có xe ba gác hoặc xe máy ra vào nhiều.
- Xác minh hiện trạng pháp lý sổ đỏ, tránh tranh chấp sử dụng đất do gần ranh Quận 10.
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực, đặc biệt các dự án mở rộng đường hoặc hạ tầng xung quanh có thể ảnh hưởng hẻm nhỏ.
- Đánh giá phong thủy nở hậu và hướng nhà, tránh trường hợp có lỗi phong thủy làm giảm giá trị.
