Nhận định mức giá 14,3 tỷ cho nhà 4 tầng tại Hoàng Hoa Thám, Bình Thạnh
Giá chào bán 14,3 tỷ đồng trên diện tích đất 86 m² tương đương khoảng 166,28 triệu/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực quận Bình Thạnh hiện nay, đặc biệt với nhà trong hẻm xe hơi.
Phân tích chi tiết về mức giá và đặc điểm bất động sản
| Tiêu chí | Thông tin bất động sản | So sánh thị trường Bình Thạnh |
|---|---|---|
| Vị trí | Đường Hoàng Hoa Thám, P.6, Bình Thạnh | Hoàng Hoa Thám là tuyến đường nội bộ, hẻm xe hơi, không phải mặt tiền chính, giá thường thấp hơn mặt tiền 10-20% |
| Diện tích đất | 86 m² (6,5m x 16,5m) | Diện tích trung bình, phù hợp cho nhà ở kết hợp kinh doanh nhỏ |
| Diện tích sử dụng | 278 m² (4 tầng, 12 phòng ngủ, 12 WC) | Diện tích sử dụng lớn, thích hợp cho nhà trọ hoặc căn hộ cho thuê |
| Giá/m² đất | 166,28 triệu/m² | Giá đất khu vực hẻm xe hơi, nhà phố 4 tầng tại Bình Thạnh thường dao động từ 120 – 150 triệu/m² tùy vị trí |
| Pháp lý | Đã có sổ, hợp đồng thuê khoán 46 triệu/tháng còn 2 năm | Pháp lý minh bạch tăng giá trị, hợp đồng thuê giúp đảm bảo dòng tiền nhưng còn thời hạn ngắn |
| Tiềm năng sinh lời | Hợp đồng thuê khoán 46 triệu/tháng | Lợi suất khoảng 3,8%/năm, thấp so với kênh đầu tư khác |
Nhận xét về mức giá và đề xuất
Mức giá 14,3 tỷ đồng là hơi cao so với thực tế giá thị trường khu vực Hoàng Hoa Thám, Bình Thạnh, đặc biệt nhà trong hẻm, không mặt tiền chính. Giá đất quận Bình Thạnh loại hình nhà phố trong hẻm xe hơi hiện nay thường dao động khoảng 120-150 triệu/m² tùy vị trí, chất lượng xây dựng và tiện ích xung quanh.
Giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 10,5 – 12,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 122 -145 triệu/m², phù hợp với vị trí hẻm xe hơi và kết cấu nhà hiện có.
Lưu ý khi xuống tiền với bất động sản này
- Kiểm tra kỹ hợp đồng cho thuê khoán còn 2 năm, xem xét khả năng gia hạn hoặc chấm dứt hợp đồng để có phương án sử dụng hợp lý.
- Đánh giá lại hiện trạng xây dựng, chất lượng nhà 4 tầng với 12 phòng ngủ, 12 WC có phù hợp với nhu cầu sử dụng hay kinh doanh của bạn.
- Đánh giá tiềm năng phát triển khu vực, quy hoạch xung quanh để quyết định đầu tư dài hạn hay ngắn hạn.
- Thương lượng giá dựa trên thực tế thị trường, ưu tiên mức giá dưới 12,5 tỷ để đảm bảo lợi suất hợp lý.
Chiến lược đề xuất thương lượng giá
Bạn có thể tiếp cận chủ nhà với các luận điểm:
- Giá đất trong hẻm xe hơi tại Bình Thạnh thường thấp hơn mặt tiền chính, do đó giá hiện tại chưa phản ánh đúng vị trí.
- Hợp đồng thuê khoán còn hạn 2 năm tạo rủi ro về dòng tiền nếu không được gia hạn, nên giá cần điều chỉnh phù hợp.
- So sánh các bất động sản tương tự trong khu vực có giá khoảng 120-150 triệu/m², đề nghị mức giá 10,5-12,5 tỷ là phù hợp.
- Nhấn mạnh khả năng thanh toán nhanh và thiện chí đầu tư, tạo ưu thế trong thương lượng.
