Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích đất 4x17m (68m²), diện tích sử dụng 204m² với kết cấu 1 trệt 3 lầu, 4 phòng ngủ, 4 WC, giá chào 8,5 tỷ đồng tương đương khoảng 125 triệu/m² diện tích sử dụng.
So với mức giá đất mặt tiền đường lớn tại Quận 12 hiện nay (dao động 70-90 triệu/m² đất), giá đất thô 68m² sẽ tương đương 4,8 – 6,1 tỷ đồng. Phần nhà xây dựng 3 tầng có thể tính theo chi phí xây dựng hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m² x 204m² = 1,2 – 1,4 tỷ đồng. Tổng giá trị hợp lý sau tính toán là khoảng 6 – 7,5 tỷ đồng.
Giá đề xuất 8,5 tỷ là đang bị đẩy cao khoảng 15-30% so với giá trị thực tế, có thể do vị trí 2 mặt tiền đường 7m và hẻm xe hơi thuận tiện, tuy nhiên cần thận trọng kiểm tra kỹ các yếu tố về pháp lý và thực trạng nhà.
Nhà đã có sổ hoàn công và đang cho thuê, đây là điểm cộng về pháp lý và khả năng sinh lời ngay. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ hiện trạng kết cấu và nội thất sau 3-5 năm sử dụng để tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí 2 mặt tiền: mặt tiền đường chính 7m và đường hẻm xe hơi phía sau giúp tăng khả năng khai thác kinh doanh hoặc cho thuê.
- Kết nối nhanh với các quận trung tâm như Tân Phú, Tân Bình, Gò Vấp qua cầu Tham Lương thuận tiện đi lại.
- Tiện ích xung quanh đầy đủ: chợ, siêu thị, trường học, ngân hàng, ủy ban phường,… tăng giá trị sử dụng lâu dài.
- Nhà xây kiên cố 1 trệt 3 lầu, bố trí 4 phòng ngủ phù hợp gia đình đông người hoặc cho thuê từng phòng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất với mục đích ở thực tế hoặc đầu tư cho thuê dài hạn. Vị trí 2 mặt tiền rất thuận lợi để cho thuê nguyên căn hoặc chia nhỏ từng phòng cho thuê với thu nhập ổn định.
Nếu nhà có thể cải tạo nhẹ, chủ đầu tư có thể cân nhắc xây dựng lại để tối ưu không gian và giá trị căn nhà, tuy nhiên chi phí xây mới sẽ cao và thời gian hoàn vốn kéo dài.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Q12, MT đường 6m) | Đối thủ 2 (Q12, Hẻm xe hơi 4m) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 68 | 70 | 65 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 204 | 150 | 190 |
| Giá chào (tỷ đồng) | 8,5 | 7,5 | 7,8 |
| Giá/m² sử dụng (triệu đồng) | 125 | 100 | 105 |
| Vị trí | 2 mặt tiền, đường 7m + hẻm xe hơi | Mặt tiền đường 6m, khu dân cư đông đúc | Hẻm xe hơi 4m, gần chợ |
| Kết cấu | 1 trệt 3 lầu, 4PN, 4WC | 1 trệt 2 lầu, 3PN | 1 trệt 3 lầu, 4PN |
| Pháp lý | Đã có sổ hoàn công | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ sổ hoàn công và quy hoạch khu vực, đảm bảo không có quy hoạch treo, mở rộng đường hay dự án ảnh hưởng.
- Đánh giá hiện trạng nhà (kết cấu, điện nước, thấm dột, hệ thống phòng cháy chữa cháy) do nhà đã xây dựng lâu năm.
- Kiểm tra pháp lý thuê nhà hiện tại để tránh tranh chấp khi chuyển nhượng.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe tại hẻm phía sau, đảm bảo thuận tiện cho cả mục đích sinh hoạt và kinh doanh.
- Xem xét yếu tố phong thủy (hướng nhà, ánh sáng, thông gió) do nhà có mặt tiền 2 phía.
