Nhận định về mức giá 11,5 tỷ đồng cho toà căn hộ 5 tầng tại Sơn Thủy, Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Giá 11,5 tỷ đồng cho một toà căn hộ 5 tầng, diện tích 115m², mặt tiền 5m, tọa lạc tại khu vực Sơn Thủy, Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà mặt tiền cùng khu vực nhưng vẫn có thể hợp lý trong một số trường hợp nhất định.
Phân tích chi tiết
1. Vị trí và tiềm năng phát triển
Đường Sơn Thủy thuộc quận Ngũ Hành Sơn, gần bãi tắm và khu vực ven biển, là vùng có tiềm năng phát triển du lịch mạnh mẽ. Đây là điểm cộng lớn giúp tăng giá trị bất động sản theo thời gian. Bất động sản ven biển luôn hấp dẫn nhà đầu tư vì khả năng cho thuê và khai thác nghỉ dưỡng cao.
2. Quy mô toà nhà và công năng sử dụng
Toà nhà được xây 5 tầng với nhiều căn hộ nhỏ: tầng 1 có căn 2PN, tầng 3-4 có 4 căn 1PN khoảng 50m² mỗi căn, tầng 5 là penthouse, sân thượng view biển. Tổng cộng 8 phòng ngủ phù hợp cho mô hình cho thuê căn hộ dịch vụ/ngắn hạn. Đây là ưu điểm lớn giúp tạo dòng thu nhập ổn định.
3. Doanh thu cho thuê và khả năng sinh lời
Chủ nhà đang cho thuê cũ với doanh thu 40 triệu/tháng (tương đương 480 triệu/năm). Nếu áp dụng công thức tính lợi tức (ROI):
| Giá bán (tỷ đồng) | Doanh thu/năm (triệu đồng) | Lợi tức (%) |
|---|---|---|
| 11,5 | 480 | 4,17% |
Lợi tức 4,17% là mức khá thấp so với rủi ro và các kênh đầu tư khác. Nếu chủ nhà đồng ý tăng giá thuê hoặc khai thác hiệu quả hơn (Airbnb, dịch vụ lưu trú ngắn hạn), lợi suất có thể cải thiện.
4. So sánh giá thị trường khu vực
| Bất động sản | Diện tích (m²) | Số tầng | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu/m²) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Toà căn hộ 5 tầng, Sơn Thủy | 115 | 5 | 11,5 | 100 | Gần biển, cho thuê ổn định |
| Nhà mặt tiền 4 tầng, Ngũ Hành Sơn | 120 | 4 | 8,5 | 70.8 | Gần biển, ít căn hộ dịch vụ |
| Nhà phố 5 tầng, trung tâm Đà Nẵng | 100 | 5 | 10 | 100 | Thương mại, không gần biển |
Giá 100 triệu/m² cho toà căn hộ ven biển là mức cao nhưng không vượt trội so với khu trung tâm Đà Nẵng, tuy nhiên lại cao hơn đáng kể so với nhà mặt tiền 4 tầng trong cùng quận.
5. Các yếu tố cần lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Pháp lý rõ ràng, đầy đủ sổ hồng/sổ đỏ.
- Kiểm tra kỹ chất lượng xây dựng, an toàn PCCC và tình trạng thực tế toà nhà.
- Khả năng tăng doanh thu cho thuê khi chuyển đổi khách thuê, khai thác dịch vụ nghỉ dưỡng ngắn hạn.
- Chi phí vận hành, bảo trì và quản lý toà nhà.
- Khả năng tăng giá trị bất động sản trong tương lai ở khu vực ven biển Ngũ Hành Sơn.
Đề xuất giá và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, giá 11,5 tỷ đồng là mức giá khá cao và chỉ hợp lý nếu bạn có kế hoạch khai thác hiệu quả dịch vụ lưu trú ngắn hạn và kỳ vọng tăng giá trong tương lai gần.
Nếu mua để cho thuê dài hạn, lợi tức hiện tại không hấp dẫn, bạn có thể đề xuất mức giá hợp lý hơn khoảng 9,5 – 10 tỷ đồng nhằm đạt lợi tức tối thiểu 5%.
Để thương lượng với chủ nhà:
- Đưa ra dữ liệu so sánh thị trường với các bất động sản tương tự có giá thấp hơn.
- Nhấn mạnh việc hiện tại doanh thu cho thuê chưa tối ưu, cần thời gian và chi phí để nâng cao hiệu quả.
- Đề xuất phương án thanh toán nhanh hoặc không qua trung gian để nhận ưu đãi giá tốt.
- Thể hiện thiện chí và khả năng thanh toán để tạo động lực cho chủ nhà giảm giá.
Kết luận
Mức giá 11,5 tỷ đồng là khá cao nhưng có thể chấp nhận được nếu bạn có chiến lược đầu tư bài bản, khai thác hiệu quả cho thuê ngắn hạn và kỳ vọng tăng giá bất động sản tại khu vực ven biển Ngũ Hành Sơn. Tuy nhiên, nếu mục tiêu đầu tư dài hạn cho thuê truyền thống, bạn nên thương lượng giảm giá xuống khoảng 9,5 – 10 tỷ đồng để đảm bảo lợi tức hợp lý và giảm rủi ro tài chính.