Nhận định về mức giá 26,5 tỷ đồng cho căn góc 2 mặt tiền tại 258 Trần Văn Kiểu, Quận 6
Mức giá 26,5 tỷ đồng cho căn nhà mặt phố có diện tích đất 154 m² và diện tích sử dụng 260 m² tương đương giá khoảng 172 triệu/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà phố tại Quận 6. Tuy nhiên, việc căn nhà có vị trí góc 2 mặt tiền, gần tuyến Metro Bình Phú, kết cấu 4 tầng có hợp đồng thuê cafe ổn định với doanh thu hàng tháng cũng là điểm cộng lớn, làm tăng giá trị đầu tư.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Thông tin căn bán 258 Trần Văn Kiểu | Giá trung bình chung nhà phố Quận 6 (tham khảo 2023-2024) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 154 m² (7m x 22m) | 60 – 100 m² phổ biến | Căn này có diện tích đất khá lớn, tạo lợi thế về không gian và tiềm năng kinh doanh. |
| Diện tích sử dụng | 260 m², 4 tầng + sân thượng | Khoảng 120 – 180 m² | Diện tích sử dụng lớn, phù hợp với mô hình kinh doanh hoặc cho thuê cao. |
| Giá/m² đất | Khoảng 172 triệu/m² | 100 – 140 triệu/m² | Giá/m² cao hơn mức trung bình do vị trí mặt tiền góc, gần Metro và tiềm năng khai thác cho thuê. |
| Vị trí | Góc 2 mặt tiền, gần Metro Bình Phú | Nhà mặt tiền trong hẻm hoặc khu dân cư | Vị trí đắc địa, thuận tiện kinh doanh, giá trị tăng trong tương lai. |
| Hợp đồng thuê cafe | Thu nhập 40 triệu/tháng, tăng lên 44 triệu sau 3 năm | Thông thường nhà mặt phố cho thuê có thể đạt 20-30 triệu/tháng | Hợp đồng thuê có sẵn giúp sinh lời ngay, giảm rủi ro cho người mua. |
Đánh giá tổng quan
Mức giá 26,5 tỷ đồng có thể chấp nhận được nếu người mua đánh giá cao vị trí 2 mặt tiền góc, diện tích lớn và hợp đồng cho thuê ổn định. Đây là lựa chọn phù hợp với nhà đầu tư muốn sở hữu tài sản kinh doanh lâu dài và an tâm về dòng tiền cho thuê. Nếu mua để ở, mức giá này có thể là cao do nằm trong khu vực Quận 6 – nơi giá bất động sản chưa bằng các quận trung tâm hơn như Quận 1, 3.
Những lưu ý nếu muốn xuống tiền
- Xác minh pháp lý: Đã có sổ đỏ chính chủ, cần kiểm tra kỹ các giấy tờ liên quan, không có tranh chấp.
- Đánh giá hợp đồng thuê: Kiểm tra hợp đồng cafe thuê hiện tại về tính pháp lý, thời hạn, điều khoản tăng giá.
- Khảo sát thực tế hiện trạng nhà, kết cấu, các tiện ích xung quanh, giao thông.
- Đàm phán để được giảm giá nếu phát hiện điểm yếu hoặc cần đầu tư cải tạo.
- Xem xét khả năng tăng giá trong tương lai nhờ dự án Metro và sự phát triển khu vực.
Đề xuất giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên mặt bằng giá và các yếu tố trên, giá hợp lý hơn nên khoảng 23,5 – 24 tỷ đồng để đảm bảo biên độ lợi nhuận hợp lý cho người mua, đồng thời vẫn hấp dẫn người bán do vị trí đẹp và hợp đồng thuê đang có.
Cách tiếp cận thương lượng:
- Trình bày rõ ràng các so sánh giá nhà mặt phố Quận 6 và phân tích chi phí đầu tư, lợi nhuận dự kiến.
- Nêu rõ ràng các rủi ro tiềm ẩn như chi phí bảo trì, cải tạo, và sự phụ thuộc vào hợp đồng thuê hiện tại.
- Đề xuất mức giá hợp lý dựa trên dữ liệu thị trường, nhấn mạnh đây là mức giá cân bằng giữa lợi ích người mua và người bán.
- Thể hiện thiện chí mua nhanh nếu hai bên đồng thuận mức giá hợp lý.
