Nhận định mức giá 850 tỷ cho khách sạn mặt tiền Võ Nguyên Giáp, Đà Nẵng
Giá 850 tỷ đồng cho bất động sản có diện tích đất 600m², mặt tiền 15m, tọa lạc trên đường Võ Nguyên Giáp, quận Sơn Trà, Đà Nẵng tương đương với khoảng 1,42 tỷ đồng/m² theo thông tin cung cấp. Đây là mức giá rất cao, phản ánh vị trí cực kỳ đắc địa, trực diện biển và trục đường du lịch trọng điểm của Đà Nẵng. Tuy nhiên, để đánh giá xem giá này có hợp lý hay không cần phân tích sâu hơn về thị trường và các sản phẩm tương tự trong khu vực.
Phân tích thị trường và so sánh giá
| BĐS | Vị trí | Diện tích (m²) | Giá chuyển nhượng (tỷ) | Giá/m² (tỷ) | Quy mô & tiện ích | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Khách sạn mặt tiền Võ Nguyên Giáp | Phước Mỹ, Sơn Trà | 600 | 850 | 1,42 | 20 tầng, nội thất cao cấp, >10 phòng ngủ, >6 phòng vệ sinh | Vị trí đắc địa, trực diện biển, trục du lịch trọng điểm |
| Khách sạn mặt tiền Nguyễn Văn Thoại | Phước Mỹ, Sơn Trà | 450 | 450 | 1,0 | 15 tầng, nội thất cao cấp, khai thác ổn định | Cách biển 50m, khu du lịch đông đúc |
| Khách sạn mặt tiền Lê Văn Hiến | Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng | 700 | 700 | 1,0 | 18 tầng, nội thất trung bình | Vị trí gần biển, lượng khách ổn định |
| Khách sạn mặt tiền Trần Hưng Đạo | Hải Châu, Đà Nẵng | 500 | 550 | 1,1 | 17 tầng, nội thất cao cấp | Vị trí trung tâm thành phố, không trực diện biển |
Nhận xét chi tiết
– Các khách sạn có vị trí gần biển tại Đà Nẵng thường dao động khoảng 1,0 – 1,1 tỷ đồng/m².
– Giá 1,42 tỷ/m² cho sản phẩm tại Võ Nguyên Giáp cao hơn đáng kể so với các sản phẩm tương tự, tuy nhiên đây là trục đường biển có giá đất cao nhất thành phố, được xem là “kim cương” của thị trường Đà Nẵng.
– Quy mô khách sạn 20 tầng với nội thất cao cấp và số lượng phòng lớn cũng giúp nâng giá trị bất động sản.
– Tuy nhiên, mức giá này chỉ hợp lý với nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, sẵn sàng giữ tài sản để khai thác du lịch hoặc cho thuê với giá cao, hoặc có chiến lược tái phát triển dự án quy mô lớn.
– Nếu mục tiêu là đầu tư sinh lời nhanh hoặc mua để kinh doanh khách sạn quy mô vừa phải, mức giá này có thể là khá cao so với mặt bằng chung.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn và chiến lược thương lượng
– Dựa trên so sánh, mức giá hợp lý hơn có thể dao động trong khoảng 700 – 750 tỷ đồng, tương đương 1,16 – 1,25 tỷ đồng/m².
– Mức giá này vẫn phản ánh vị trí đắc địa và quy mô lớn nhưng có tính đến rủi ro thị trường, thanh khoản và chi phí vận hành khách sạn cao cấp.
– Để thuyết phục chủ bất động sản, nhà đầu tư nên đưa ra các luận điểm:
• Thị trường khách sạn Đà Nẵng đang có sự cạnh tranh lớn, giá thuê có thể biến động, việc đặt giá quá cao có thể làm khó trong việc tìm kiếm khách thuê hoặc người mua thứ cấp.
• Tỷ suất sinh lời thực tế từ khai thác khách sạn cần đạt mức hấp dẫn để bù đắp chi phí vận hành và vốn đầu tư.
• Cập nhật các giao dịch gần đây với giá thấp hơn để minh chứng mức giá đề xuất là hợp lý, giúp giao dịch nhanh chóng và thuận lợi hơn.
• Cân nhắc phương án thanh toán linh hoạt hoặc cam kết giữ lâu dài để tạo sự tin tưởng.
– Qua đó, chủ sở hữu có thể đồng ý mức giá giảm nhưng vẫn đảm bảo lợi ích vì giao dịch thành công trong thời điểm thị trường có nhiều biến động.
Kết luận
Mức giá 850 tỷ đồng là có thể chấp nhận được nếu nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh và chiến lược khai thác dài hạn tại vị trí đắc địa, trực diện biển đường Võ Nguyên Giáp. Tuy nhiên, với các nhà đầu tư thông thường hoặc muốn tối ưu chi phí ban đầu, mức giá đề xuất từ 700 – 750 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn, có tính đến khả năng sinh lời và rủi ro thị trường hiện tại.
