Nhận định về mức giá 100 tỷ cho khách sạn 3 sao tại Phường Phước Mỹ, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng
Mức giá 100 tỷ đồng cho khách sạn 3 sao diện tích 214 m², 14 tầng, 52 phòng tại khu vực đường Hà Bổng, gần biển Mỹ Khê là mức giá khá cao trên thị trường hiện nay. Tuy nhiên, mức giá này có thể được xem xét là hợp lý trong trường hợp khách sạn có vị trí đắc địa, hoạt động kinh doanh hiệu quả và pháp lý rõ ràng.
Phân tích chi tiết và so sánh thực tế
| Tiêu chí | Khách sạn đang bán | Khách sạn tương tự tại Đà Nẵng (tham khảo) |
|---|---|---|
| Diện tích đất | 214 m² | 200 – 250 m² |
| Số tầng | 14 tầng | 10 – 15 tầng |
| Số phòng | 52 phòng | 40 – 60 phòng |
| Vị trí | Khu phố Tây đông đúc, cách biển Mỹ Khê 100m | Tương đương, gần biển, khu du lịch |
| Giá chào bán | 100 tỷ đồng | 50 – 80 tỷ đồng |
| Doanh thu cho thuê | 250 triệu đồng/tháng, hợp đồng 3 năm, tăng hàng năm | 180 – 220 triệu đồng/tháng |
| Pháp lý | Đầy đủ, đứng tên cá nhân, có vay ngân hàng | Đầy đủ, thường xuyên kiểm tra |
Nhận xét chi tiết
Giá 100 tỷ đồng hiện đang cao hơn so với mức giá thị trường của các khách sạn tương tự tại khu vực Đà Nẵng. Tuy nhiên, việc khách sạn đang vận hành ổn định với doanh thu cho thuê 250 triệu/tháng (tương đương 3 tỷ đồng/năm) kèm theo hợp đồng thuê dài hạn là điểm cộng lớn, giúp giảm rủi ro đầu tư.
Vị trí gần biển Mỹ Khê và trong khu phố Tây nhộn nhịp cũng làm tăng giá trị bất động sản. Pháp lý đầy đủ và có thể giao dịch ngay cũng là điểm thuận lợi.
Điểm cần lưu ý khi xuống tiền:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê 3 năm, điều khoản tăng giá hàng năm và uy tín bên thuê.
- Xác minh pháp lý, giấy tờ đất và hồ sơ vay ngân hàng để tránh tranh chấp hoặc rủi ro tài chính.
- Đánh giá chi phí vận hành, bảo trì khách sạn và các khoản nợ hiện hữu.
- Thẩm định thực tế tình trạng khách sạn, phòng ốc và tiện ích đi kèm (bể bơi, trang thiết bị).
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý nên nằm trong khoảng 80 – 90 tỷ đồng, tương ứng giá bán khoảng 1,3 – 1,5 tỷ đồng/m², phù hợp với giá thị trường và tiềm năng khai thác.
Chiến lược thương lượng:
- Đưa ra các dẫn chứng về giá thị trường, doanh thu cho thuê thực tế và chi phí vận hành để thuyết phục chủ nhà giảm giá.
- Nhấn mạnh lợi thế thanh khoản và giao dịch nhanh nếu chủ nhà đồng ý mức giá hợp lý.
- Đề cập đến việc mua nhanh, giải quyết vay ngân hàng giúp chủ nhà giảm gánh nặng tài chính.
- Lấy lý do rủi ro kinh doanh do dịch bệnh hoặc biến động thị trường để đề nghị mức giá mềm hơn.
