Nhận định mức giá 120 tỷ cho khách sạn 5 sao mặt biển Võ Nguyên Giáp, Đà Nẵng
Mức giá 120 tỷ đồng cho khách sạn 261 phòng, diện tích 921 m² tại vị trí đắc địa mặt tiền đường Võ Nguyên Giáp được đánh giá là cao nhưng không phải là không hợp lý, đặc biệt khi khai thác kinh doanh ổn định với doanh thu trung bình 12 tỷ đồng/tháng và tổng thu nhập khoảng 100 tỷ đồng/năm. Tuy nhiên, cần xem xét kỹ các yếu tố khác để xác định tính khả thi của thương vụ đầu tư này.
Phân tích chi tiết và so sánh với thị trường
| Tiêu chí | Khách sạn Võ Nguyên Giáp | Khách sạn 5 sao tương tự tại Đà Nẵng (tham khảo) |
|---|---|---|
| Diện tích đất | 921 m² | 700 – 1,200 m² |
| Số phòng | 261 phòng | 200 – 300 phòng |
| Vị trí | Mặt tiền biển Võ Nguyên Giáp, Sơn Trà | Vị trí trung tâm hoặc mặt biển Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn |
| Doanh thu trung bình/tháng | 12 tỷ đồng | 8 – 15 tỷ đồng |
| Giá bán | 120 tỷ đồng | 80 – 130 tỷ đồng tùy vị trí và chất lượng |
| Giá bán trên mỗi phòng | ~460 triệu/phòng | 350 – 550 triệu/phòng |
| Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu | ~12% (100 tỷ doanh thu năm, giá 120 tỷ) | 10 – 15% |
Nhận xét và lưu ý khi quyết định xuống tiền
Giá 120 tỷ đồng tương đương khoảng 12 lần doanh thu năm, đây là mức hệ số P/E (Price to Earning) khá hợp lý trong thị trường khách sạn 5 sao ở Đà Nẵng hiện nay, đặc biệt với vị trí mặt biển đắc địa và tình trạng khai thác ổn định, đầy phòng.
Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu ý các điểm sau trước khi quyết định:
- Kiểm tra pháp lý và giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản xây dựng. Khách sạn có giấy phép đầy đủ, không có tranh chấp.
- Đánh giá chi tiết tình trạng tài sản, thiết bị, cơ sở hạ tầng khách sạn để dự trù chi phí sửa chữa, bảo trì.
- Phân tích kỹ hợp đồng thuê phòng, tỷ lệ lấp đầy thực tế qua các năm, tính bền vững của doanh thu.
- Đánh giá rủi ro thị trường du lịch, đặc biệt trong bối cảnh dịch bệnh hoặc các yếu tố ảnh hưởng đến lượng khách quốc tế.
- Thương thảo điều khoản thanh toán và hỗ trợ chuyển giao để giảm thiểu rủi ro.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý nên nằm trong khoảng 100 – 110 tỷ đồng để đảm bảo tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn hơn, đồng thời có khoản dự phòng cho chi phí vận hành và rủi ro thị trường. Cách thuyết phục chủ đầu tư giảm giá có thể triển khai như sau:
- Trình bày chi tiết các chi phí tiềm năng cho bảo trì, nâng cấp hoặc rủi ro thị trường ảnh hưởng doanh thu.
- Đề xuất giá dựa trên hệ số P/E tương đương hoặc thấp hơn mức trung bình ngành, nhằm đảm bảo tính cạnh tranh và khả năng hồi vốn.
- Đưa ra phương án thanh toán linh hoạt, có thể trả trước một phần và trả dần.
- Yêu cầu hỗ trợ chuyển giao và cam kết từ chủ đầu tư về việc duy trì hoạt động kinh doanh trong thời gian chuyển giao.
Kết luận
Mức giá 120 tỷ đồng là hợp lý trong trường hợp khách sạn đảm bảo khai thác ổn định, pháp lý rõ ràng và không cần đầu tư lớn thêm. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả đầu tư và giảm thiểu rủi ro, nhà đầu tư nên thương lượng mức giá khoảng 100 – 110 tỷ đồng, đồng thời thực hiện thẩm định kỹ lưỡng trước khi quyết định xuống tiền.
