Nhận định về mức giá 120 tỷ cho bất động sản mặt tiền đường Võ Nguyên Giáp, Đà Nẵng
Mức giá 120 tỷ đồng cho bất động sản có diện tích 921 m², mặt tiền 30m tại vị trí đắc địa trên đường Võ Nguyên Giáp là mức giá khá hợp lý trong bối cảnh thị trường Đà Nẵng hiện nay. Đặc biệt khi dự án đang vận hành ổn định với 261 phòng kinh doanh và doanh thu khai thác trung bình lên tới 12 tỷ đồng/tháng, tương đương 144 tỷ đồng/năm, thì mức giá này phản ánh đúng tiềm năng sinh lời của tài sản.
Phân tích chi tiết và dữ liệu so sánh
| Tiêu chí | Bất động sản tại Võ Nguyên Giáp, Sơn Trà | Bất động sản tương tự tại Đà Nẵng |
|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 921 | 800 – 1000 |
| Chiều ngang mặt tiền (m) | 30 | 20 – 35 |
| Loại BDS | Nhà mặt tiền, 22 tầng, 261 phòng kinh doanh | Nhà mặt tiền kinh doanh khách sạn hoặc căn hộ dịch vụ 15-25 tầng |
| Doanh thu trung bình tháng | 12 tỷ đồng | 8 – 15 tỷ đồng |
| Giá đề xuất (tỷ đồng) | 120 | 110 – 130 |
| Giá/m² (triệu đồng/m²) | ~130 | 100 – 150 |
| Tỷ suất lợi nhuận hàng năm (ROI) | ~120% | 70% – 130% |
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra pháp lý rõ ràng: Xác minh sổ đỏ, giấy phép xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và các hồ sơ liên quan để tránh rủi ro pháp lý.
- Hiệu quả khai thác hiện tại: Nên yêu cầu minh chứng doanh thu thực tế và tỷ lệ lấp đầy phòng để đảm bảo số liệu khai thác là chính xác và bền vững.
- Trạng thái tài sản: Kiểm tra kỹ hiện trạng công trình, hạ tầng, thiết bị nội thất, để dự tính chi phí bảo trì, nâng cấp nếu cần thiết.
- Khả năng phát triển khu vực: Tìm hiểu các dự án hạ tầng, quy hoạch phát triển xung quanh để đánh giá tiềm năng tăng giá hoặc rủi ro cạnh tranh.
- Đàm phán điều kiện thanh toán: Cân nhắc các điều khoản thanh toán linh hoạt, hỗ trợ vay vốn hoặc chiết khấu nếu thanh toán nhanh.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược đàm phán
Dựa trên số liệu và phân tích trên, mức giá hợp lý để đề xuất là từ 110 tỷ đến 115 tỷ đồng.
Lý do để thuyết phục chủ đầu tư giảm giá:
- Thị trường có nhiều lựa chọn tương đương với mức giá cạnh tranh.
- Chi phí vận hành và bảo trì lâu dài có thể ảnh hưởng tới lợi nhuận thực tế.
- Yêu cầu minh bạch chi tiết các khoản thu nhập và chi phí để bảo đảm tính bền vững.
Bạn có thể trình bày với chủ đầu tư rằng, mức giá đề xuất dựa trên phân tích tỷ suất sinh lời thực tế, tổng chi phí vận hành và rủi ro thị trường, nhằm đảm bảo quyền lợi đôi bên và tạo điều kiện nhanh chóng hoàn tất giao dịch.
