Nhận định về mức giá 28 tỷ cho khách sạn 8 tầng tại Phan Liêm, Đà Nẵng
Mức giá 28 tỷ đồng cho khách sạn 8 tầng diện tích 90m² tại vị trí cách biển Mỹ Khê 50m là mức giá có phần cao nhưng vẫn có thể hợp lý trong trường hợp khách sạn có đầy đủ giấy tờ pháp lý rõ ràng, hoạt động kinh doanh ổn định và tiềm năng phát triển du lịch mạnh mẽ.
Đường Phan Liêm thuộc quận Ngũ Hành Sơn, khu vực du lịch phát triển với lượng khách quốc tế và nội địa lớn, đặc biệt là khách Tây ba lô. Với vị trí gần biển Mỹ Khê, một trong những bãi biển đẹp và nổi tiếng của Đà Nẵng, khách sạn có tiềm năng khai thác du lịch rất tốt.
Phân tích chi tiết các yếu tố giá trị và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Thông tin khách sạn Phan Liêm | So sánh với khách sạn tương tự tại Đà Nẵng | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 90 m² (ngang 5m, dài 18m) | Khách sạn 5-10 tầng tại khu vực biển Mỹ Khê thường có diện tích từ 80-120 m² | Diện tích chuẩn, phù hợp để xây dựng khách sạn 8 tầng |
| Số tầng | 8 tầng, 19 phòng | Khách sạn cùng khu vực phổ biến từ 6-10 tầng | Quy mô vừa phải, phù hợp với nhu cầu du lịch tại khu vực |
| Vị trí | Cách biển Mỹ Khê 50m, đường 7,5m, vỉa hè 4m | Khách sạn gần biển Mỹ Khê có giá cao do thuận tiện đi lại và thu hút khách | Vị trí đắt giá, rất thuận lợi cho kinh doanh du lịch |
| Tiện nghi | Thang máy, 2 thang bộ, PCCC đầy đủ, đang có hợp đồng thuê 70 triệu/tháng | Khách sạn tương tự có tiện nghi cơ bản nhưng không phải lúc nào cũng có hợp đồng thuê ổn định | Tiện nghi hiện đại, tạo giá trị gia tăng và đảm bảo an toàn |
| Giá bán | 28 tỷ đồng (~311 triệu/m² đất) | Khách sạn tương tự tại khu vực biển Mỹ Khê có giá dao động từ 250-350 triệu/m² tùy vị trí và tiện ích | Giá bán nằm trong khoảng thị trường nhưng ở mức trên trung bình do vị trí và tiện nghi tốt |
| Doanh thu hiện tại | Thuê trọn gói 70 triệu/tháng, tự vận hành cao điểm đạt 200 triệu/tháng | Khách sạn cùng loại có doanh thu từ 50-150 triệu/tháng tùy mùa vụ | Doanh thu khá tốt, đặc biệt khi tự vận hành vào mùa cao điểm |
Lưu ý quan trọng khi quyết định xuống tiền
- Pháp lý minh bạch: Kiểm tra sổ hồng/sổ đỏ chính chủ, giấy phép xây dựng, phòng cháy chữa cháy và các giấy tờ liên quan.
- Hợp đồng thuê hiện tại: Xem xét kỹ hợp đồng cho thuê trọn gói với bên thứ 3, điều khoản và thời hạn hợp đồng để đánh giá tính ổn định thu nhập.
- Tiềm năng vận hành tự quản: Nếu tự vận hành, cần có kế hoạch khai thác hiệu quả để đạt doanh thu cao trong mùa cao điểm.
- Chi phí bảo trì và vận hành: Cần tính toán chi phí bảo trì thang máy, PCCC, nhân sự, thuế và các chi phí phát sinh khác.
- Thị trường du lịch: Theo dõi xu hướng du lịch Đà Nẵng trong tương lai, đặc biệt ảnh hưởng bởi chính sách mở cửa du lịch và dịch bệnh.
- Khả năng tăng giá trị tài sản: Do khu vực là phố du lịch phát triển, giá trị khách sạn có thể tăng theo thời gian nếu duy trì tốt hoạt động kinh doanh.
Kết luận
Nếu bạn có nguồn vốn dư dả, ưu tiên đầu tư dài hạn và có kinh nghiệm vận hành khách sạn hoặc thuê quản lý chuyên nghiệp, mức giá 28 tỷ đồng là có thể chấp nhận được. Tuy nhiên, nếu đầu tư thuần túy để cho thuê trọn gói, cần đánh giá kỹ tính ổn định và bền vững của hợp đồng thuê để tránh rủi ro.
Đồng thời, nên thương lượng giá cả để có thể giảm giá hoặc điều chỉnh các điều khoản thanh toán nhằm tối ưu hóa lợi nhuận.
