Nhận xét về mức giá 3,55 tỷ đồng cho lô đất 92,3 m² tại Quận 12, TP. Hồ Chí Minh
Lô đất có diện tích 92,3 m², với chiều ngang 4 m và chiều dài 23 m, thuộc loại đất thổ cư, hướng Nam, nằm ở vị trí 2 xẹt đường HT17, Phường Tân Thới Hiệp, Quận 12, TP. Hồ Chí Minh. Giá bán được chào là 3,55 tỷ đồng, tương đương khoảng 38,46 triệu đồng/m².
Phân tích thị trường và so sánh giá
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá bán (tỷ đồng) | Đặc điểm | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|
| HT17, Tân Thới Hiệp, Quận 12 | 92,3 | 38,46 | 3,55 | Đất thổ cư, 2 xẹt, có sổ | 2024 |
| Đường Tô Ký, Quận 12 | 90-100 | 35-40 | 3,2-4 | Đất thổ cư, đường lớn, có sổ | 2023-2024 |
| Đường Nguyễn Ảnh Thủ, Quận 12 | 90-100 | 30-37 | 2,7-3,7 | Đất thổ cư, hẻm nhỏ, có sổ | 2023-2024 |
| Đường Lê Văn Khương, Quận 12 | 80-95 | 40-45 | 3,2-4,3 | Đất thổ cư, mặt tiền, có sổ | 2024 |
Nhận định về mức giá
Mức giá 38,46 triệu đồng/m² được xem là phù hợp với vị trí đất trong hẻm nhỏ (2 xẹt) tại Quận 12, nhất là khu vực Tân Thới Hiệp. So với các khu vực lân cận, đất mặt tiền hoặc đường lớn có giá cao hơn từ 40-45 triệu/m², còn những khu vực hẻm nhỏ dao động từ 30-38 triệu/m² tùy vị trí và tiện ích đi kèm.
Do đó, mức giá 3,55 tỷ đồng cho lô đất 92,3 m² này là hợp lý trong trường hợp người mua không yêu cầu mặt tiền đường lớn và chấp nhận hạn chế về mặt giao thông do vị trí trong hẻm nhỏ.
Đề xuất giá và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích trên, nếu người mua có nhu cầu đầu tư hoặc ở lâu dài, có thể đề xuất mức giá từ 3,3 đến 3,45 tỷ đồng, tương đương 35,7 đến 37,4 triệu đồng/m². Mức giá này vẫn đảm bảo tính cạnh tranh và sát với thị trường hẻm nhỏ khu vực Quận 12, đồng thời mang lại lợi ích cho người bán.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá đề xuất, có thể dùng các luận điểm sau:
- Vị trí đất nằm trong hẻm nhỏ, không thuận tiện giao thông bằng các lô mặt tiền hoặc đường lớn.
- So sánh các lô đất tương tự ở khu vực gần đây đều có giá thấp hơn hoặc tương đương, nhưng diện tích hoặc vị trí tốt hơn.
- Khả năng thanh khoản của lô đất trong hẻm nhỏ sẽ khó hơn, giá cần có sự giảm nhẹ để hấp dẫn người mua.
- Cam kết giao dịch nhanh, minh bạch, giúp chủ nhà tiết kiệm thời gian và chi phí quảng cáo, tiếp thị.
Kết luận
Mức giá 3,55 tỷ đồng là mức giá hợp lý nếu người mua chấp nhận vị trí trong hẻm nhỏ và nhu cầu sử dụng lâu dài. Tuy nhiên, với mục đích đầu tư hoặc muốn tối ưu giá hợp lý hơn, người mua có thể thương lượng để giảm khoảng 100-250 triệu đồng so với giá chào bán, từ đó tạo lợi thế và đảm bảo tính khả thi khi giao dịch.
