Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích đất 105 m² (5m x 21m) và giá chào bán 9,15 tỷ đồng, ta tính được đơn giá khoảng 87,14 triệu/m². Đây là mức giá cao thuộc loại top đầu tại khu vực Sơn Trà, Đà Nẵng cho lô đất thổ cư mặt tiền.
So sánh với mặt bằng chung đất thổ cư tại phường An Hải Bắc và khu vực Sơn Trà, giá đất mặt tiền ở các tuyến đường chính thường dao động từ 50-70 triệu/m² tùy vị trí và tiện ích. Lô đất này có ưu thế nằm gần biển và đối diện công viên, tuy nhiên mặt tiền chỉ 5m khá nhỏ, hạn chế về mặt xây dựng và kinh doanh quy mô lớn.
Đất đã có sổ đỏ rõ ràng, pháp lý sạch là điểm cộng lớn, giảm thiểu rủi ro. Tuy nhiên, mức giá hiện tại bị đẩy lên cao hơn trung bình khu vực từ 20-40%, tạo ra áp lực về khả năng sinh lời hoặc khai thác hiệu quả.
Nhận định: Giá bán đang bị “ngáo giá” khoảng 25-30% so với mặt bằng chung, người mua cần cân nhắc kỹ hoặc thương lượng mạnh.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Đất mặt tiền đường chính, thuận tiện đi lại, xây dựng nhà ở hoặc kinh doanh nhỏ.
- Vị trí đối diện công viên rộng, môi trường sống trong lành, thoáng mát, rất phù hợp làm homestay hoặc nhà nghỉ.
- Gần biển, tiềm năng tăng giá và khai thác du lịch cao.
- Pháp lý rõ ràng, thổ cư 100%, không phải đất nông nghiệp hay đất trồng cây lâu năm.
Điểm hạn chế là chiều ngang 5m khá nhỏ, hạn chế về chiều rộng mặt tiền, có thể ảnh hưởng đến thiết kế xây dựng và việc kinh doanh hoặc cho thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Lô đất phù hợp nhất để:
- Đầu tư xây dựng homestay hoặc nhà nghỉ nhờ vị trí gần biển và công viên, đáp ứng nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng.
- Ở thực tế với nhà phố nhỏ, phù hợp gia đình nhỏ hoặc người làm việc tại trung tâm Sơn Trà.
- Do diện tích và mặt tiền hạn chế, không tối ưu để xây biệt thự hoặc đầu tư phân lô bán lại.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Võ Nguyên Giáp) | Đối thủ 2 (Đường Lê Văn Hưu) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 105 m² (5x21m) | 120 m² (6x20m) | 100 m² (5x20m) |
| Giá/m² | 87,14 triệu/m² | 65 triệu/m² | 58 triệu/m² |
| Vị trí | Đối diện công viên, gần biển | Gần biển, khu du lịch | Gần trung tâm, tiện ích đầy đủ |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ |
| Tiện ích | Công viên, yên tĩnh | Bãi biển, resort | Chợ, trường học |
| Mặt tiền | 5m | 6m | 5m |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực, đặc biệt là chiều cao xây dựng và mật độ cho phép, vì mặt tiền nhỏ có thể hạn chế tầng cao hoặc công năng sử dụng.
- Xác minh ranh giới đất thực tế, tránh trường hợp đất giáp công viên có thể bị quy hoạch mở rộng công viên hoặc hạ tầng.
- Kiểm tra kỹ sổ đỏ và các giấy tờ liên quan để đảm bảo không vướng tranh chấp hoặc thế chấp ngân hàng.
- Kiểm tra đường giao thông hiện hữu, lưu thông có thuận tiện không, đặc biệt nếu muốn kinh doanh homestay hoặc nhà nghỉ.
- Thẩm định kỹ mức giá thị trường tại khu vực Sơn Trà, tránh trường hợp bị đẩy giá ảo do cơn sốt đất cục bộ.
