Nhận định về mức giá 3,5 tỷ đồng cho lô đất tại đường Lê Đức Thọ, Phường 17, Quận Gò Vấp
Mức giá được chào bán là 3,5 tỷ đồng cho diện tích 53 m², tương đương khoảng 66,04 triệu đồng/m². Xét về mặt pháp lý, lô đất có sổ hồng riêng, trong đó 30 m² là đất thổ cư, phần còn lại là đất trồng cây hàng năm, hẻm xe hơi 4m thuận tiện di chuyển, nằm trong khu vực an ninh, gần trường học, bệnh viện và siêu thị lớn, vị trí rất tiềm năng cho nhu cầu ở hoặc đầu tư.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Loại đất | Thời điểm giao dịch |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Lê Đức Thọ, P.17, Q. Gò Vấp | 53 | 3,5 | 66,04 | Thổ cư 30m² + đất trồng cây | 2024 |
| Đường Lê Đức Thọ, P.17, Q. Gò Vấp (lô tương tự) | 50-60 | 2,8 – 3,2 | 56 – 60 | Thổ cư 100% | 2023-2024 |
| Đường Lê Văn Thọ, P.11, Q. Gò Vấp | 55 | 3,0 | 54,5 | Thổ cư 100% | 2024 |
| Đường Nguyễn Văn Lượng, P.17, Q. Gò Vấp | 50 | 2,7 | 54 | Thổ cư 100% | 2024 |
Nhận xét về mức giá và đề xuất
Qua bảng so sánh, các lô đất có diện tích tương đương, vị trí gần và pháp lý thổ cư 100% đang được giao dịch với mức giá từ 54 đến 60 triệu đồng/m², tương ứng với giá từ 2,7 tỷ đến 3,2 tỷ đồng cho diện tích ~53 m². Trong khi đó, lô đất đang bán có giá 66,04 triệu đồng/m², cao hơn khoảng 10-20% so với mặt bằng giá chung.
Lý do mức giá này cao hơn có thể đến từ vị trí hẻm xe hơi, gần ngã ba đường lớn Lê Đức Thọ – Lê Hoàng Phái, tiện ích xung quanh đầy đủ, khu an ninh và sổ hồng riêng đảm bảo pháp lý. Tuy nhiên, phần đất thổ cư chỉ chiếm 30 m², còn lại 23 m² là đất trồng cây hàng năm, làm giảm giá trị sử dụng và khả năng xây dựng so với đất thổ cư toàn phần.
Do đó, nếu khách mua chú trọng pháp lý rõ ràng và vị trí thuận tiện, mức giá này có thể xem là hợp lý trong một số trường hợp đặc biệt như đầu tư dài hạn hoặc xây dựng nhà ở có nhu cầu sử dụng một phần đất làm vườn.
Đề xuất giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 3,0 – 3,2 tỷ đồng, tương đương 56-60 triệu đồng/m², phản ánh đúng giá trị thực của phần đất thổ cư và đất trồng cây, đồng thời vẫn đảm bảo lợi ích cho người bán.
Chiến thuật thương lượng với chủ bất động sản
- Nhấn mạnh đến phần diện tích đất trồng cây hàng năm không được phép xây dựng, làm giảm giá trị sử dụng.
- Trình bày các giao dịch tương tự trong khu vực với giá thấp hơn để làm cơ sở thuyết phục.
- Đưa ra đề xuất giá 3,0 – 3,2 tỷ đồng, giải thích đây là mức giá hợp lý dựa trên thị trường và pháp lý.
- Nếu chủ nhà chưa đồng ý, có thể đề nghị thanh toán nhanh, không qua trung gian để tạo ưu thế.
- Chú ý đề cập đến các chi phí phát sinh trong tương lai nếu muốn chuyển đổi đất trồng cây sang thổ cư.
Kết luận
Mức giá 3,5 tỷ đồng hiện tại là khá cao so với mặt bằng chung nhưng có thể chấp nhận được trong những trường hợp ưu tiên về vị trí, tiện ích và pháp lý. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi và tránh mua với giá quá cao, khách hàng nên thương lượng giảm xuống mức 3,0 – 3,2 tỷ đồng, tương ứng với giá thực tế trên thị trường cho loại đất có phần thổ cư không đầy đủ như vậy.
