Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 92m² tại đường Ngô Thì Nhậm, quận Liên Chiểu, Đà Nẵng, với mức giá 4,28 tỷ đồng, tương ứng đơn giá khoảng 46,52 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung đất thổ cư tại khu vực Liên Chiểu, thường dao động trong khoảng 25-35 triệu/m² đối với đất hẻm ô tô, hẻm rộng từ 4-6m.
Ưu điểm là đất có mặt tiền rộng 10m, hẻm ô tô 6m thuận tiện, hướng Tây Nam hợp phong thủy. Đất đã có sổ, pháp lý rõ ràng, không còn lo ngại về quy hoạch. Vị trí gần biển và gần siêu thị Mega Market giúp tăng giá trị và tiềm năng tăng giá trong tương lai.
Tuy nhiên, mức giá 46,52 triệu/m² đang bị đẩy lên khá cao. Nếu so sánh với các khu đất liền kề, giá đất tại các tuyến đường chính hoặc hẻm rộng tương tự trong khu vực này chỉ tầm 30-38 triệu/m². Chi phí xây dựng và phát triển hạ tầng xung quanh chưa có dấu hiệu tăng đột biến để biện minh cho mức giá này.
Đánh giá: Giá bán hiện tại đang bị thổi lên khoảng 20-30% so với giá thị trường thực tế. Người mua cần thương lượng sâu, hoặc chờ thêm vài tháng để quan sát diễn biến thị trường.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm rộng 6m đủ cho ô tô di chuyển thuận tiện, rất hiếm trong khu vực toàn hẻm nhỏ hơn 4m.
- Mặt tiền đất 10m rộng rãi, dễ bố trí xây dựng nhà ở hoặc kinh doanh nhỏ.
- Hướng Tây Nam phù hợp với nhiều gia chủ, tránh nóng buổi chiều.
- Vị trí gần biển và siêu thị Mega Market tạo tiện ích sống và khả năng khai thác cho thuê hoặc kinh doanh dịch vụ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn lô đất này phù hợp nhất để xây nhà ở thực tế hoặc kết hợp kinh doanh nhỏ, như homestay hoặc cửa hàng dịch vụ do vị trí gần biển và trung tâm thương mại. Đầu tư xây mới để bán lại có thể khó lời nếu không có thêm yếu tố tăng giá đột biến. Cho thuê dài hạn cũng là kịch bản khả thi do nhu cầu nhà ở và dịch vụ tại khu vực đang tăng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Văn Hiến) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Lương Bằng) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 92 | 90 | 100 |
| Mặt tiền (m) | 10 | 7 | 8 |
| Hẻm | Ô tô 6m | Ô tô 5m | Ô tô 4m |
| Hướng | Tây Nam | Đông Nam | Tây Bắc |
| Giá (tỷ đồng) | 4,28 | 3,6 | 3,9 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 46,52 | 40 | 39 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý: đã có sổ, nhưng cần xác minh không có tranh chấp hoặc lấn chiếm.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực về lâu dài, đặc biệt liên quan đến quy hoạch mở rộng đường hoặc dự án công cộng có thể ảnh hưởng đến đất.
- Kiểm tra hiện trạng đất có bị ngập nước khi mưa lớn hay không do gần biển.
- Hẻm 6m thường thuận tiện nhưng cần kiểm tra khả năng quay đầu xe và an ninh khu vực.
- Xem xét phong thủy hướng Tây Nam và mặt tiền đất để tránh lỗi phong thủy nếu mua để ở.
