Nhận định mức giá 10,5 tỷ cho lô đất 120m² mặt tiền đường số 6, Phường Linh Tây, Thành phố Thủ Đức
Mức giá 10,5 tỷ tương đương 87,5 triệu/m² cho đất thổ cư mặt tiền có nhà trọ và kiot kinh doanh ngay khu vực trung tâm Thành phố Thủ Đức là mức giá khá cao nhưng có thể xem xét là hợp lý trong một số trường hợp nhất định.
Điểm cộng lớn cho bất động sản này là:
- Vị trí mặt tiền đường số 6, khu vực sầm uất, gần trường Đại học CSND và chợ tiện ích, rất thuận tiện để kinh doanh hoặc cho thuê.
- Đất thổ cư 100%, pháp lý minh bạch, đã có sổ hồng riêng, sẵn sàng công chứng mua bán ngay.
- Trên đất đã có 5 phòng trọ hoàn công và một kiot đang kinh doanh, tạo nguồn thu nhập ổn định.
Tuy nhiên, để đánh giá có nên xuống tiền với mức giá này hay không cần lưu ý thêm các điểm sau:
- So sánh giá đất mặt tiền trong khu vực Linh Tây hiện dao động khoảng 70-90 triệu/m² tùy vị trí cụ thể và pháp lý.
- Hiện trạng đất có công trình đang khai thác, nên xác minh kỹ hợp đồng thuê, tình trạng phòng trọ và kiot, cũng như khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng nếu cần.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh và kế hoạch phát triển hạ tầng khu vực, vì đây là yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản tương lai.
Phân tích so sánh giá thực tế khu vực Thành phố Thủ Đức
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Mặt tiền đường số 6, Linh Tây | 120 | 87,5 | 10,5 | Hiện trạng có 5 phòng trọ và kiot, pháp lý đầy đủ |
| Mặt tiền đường Linh Trung, Linh Trung | 100 | 70 | 7 | Đất trống, khu vực gần chợ, không có nhà trọ |
| Mặt tiền đường DT743, Linh Xuân | 150 | 80 | 12 | Đất thổ cư, có nhà cấp 4, khu vực đang phát triển |
| Ngõ, hẻm đường số 6, Linh Tây | 120 | 55 | 6,6 | Không mặt tiền, đất thổ cư, không có công trình cho thuê |
Đề xuất mức giá và chiến lược thương lượng
Dựa trên bảng so sánh, giá 87,5 triệu/m² là mức cao nếu chỉ tính đất thổ cư mặt tiền, tuy nhiên với giá trị kèm theo nhà trọ và kiot cho thuê thì mức giá này có thể chấp nhận được.
Tuy nhiên, để có mức giá hợp lý hơn, bạn có thể đề xuất mức giá khoảng 9,5 tỷ (tương đương 79 triệu/m²) với các lý do thuyết phục như sau:
- Khu vực đang phát triển, giá đất có thể tăng trong tương lai nên cần một mức giá khởi đầu hợp lý.
- Chi phí bảo trì, sửa chữa các phòng trọ và kiot có thể phát sinh sau khi mua.
- Thời gian thu hồi vốn từ việc cho thuê phòng trọ và mặt bằng chưa quá nhanh, cần cân nhắc dòng tiền.
Bạn nên trình bày rõ các điểm này và thể hiện thiện chí mua nhanh nếu chủ nhà đồng ý mức giá hợp lý hơn. Đồng thời, đề nghị xem xét kỹ giấy tờ pháp lý, hợp đồng thuê phòng trọ, hiện trạng công trình trước khi quyết định cuối cùng.
Lưu ý khi xuống tiền với bất động sản này
- Xác minh kỹ giấy tờ pháp lý, sổ hồng, kiểm tra có tranh chấp hoặc thế chấp ngân hàng hay không.
- Kiểm tra hiện trạng các phòng trọ, kiot, tình trạng thuê, hợp đồng, khách thuê có ổn định hay không.
- Tham khảo quy hoạch, kế hoạch phát triển hạ tầng xung quanh để đánh giá tiềm năng tăng giá.
- Tính toán kỹ dòng tiền cho thuê, chi phí bảo trì và thuế, phí liên quan.
- Cân nhắc các phương án tài chính, vay vốn nếu cần để không bị áp lực tài chính khi đầu tư.
