Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 133m², mặt tiền 7m, chiều dài 20m, tọa lạc tại đường Hàm Trung 4, phường Hòa Hiệp Nam, quận Liên Chiểu, Đà Nẵng. Giá bán 4,58 tỷ đồng tương đương ~34,44 triệu đồng/m². Với đất thổ cư tại khu vực Liên Chiểu, mức giá này là khá cao so với mặt bằng chung khu vực, đặc biệt là khu vực giáp Quốc lộ 1A và gần trường học. Thông thường, đất thổ cư trong khu vực Liên Chiểu có giá dao động khoảng 25-30 triệu/m² cho vị trí tương đương, mức 34,44 triệu/m² có thể chấp nhận nếu đất mặt tiền rộng, phù hợp kinh doanh hoặc xây dựng căn hộ cho thuê.
Giá hiện tại đang bị đẩy cao khoảng 15-25% so với giá thị trường cùng phân khúc đất mặt tiền tại Liên Chiểu. Người mua cần cân nhắc kỹ, đặc biệt kiểm tra các điều kiện pháp lý và quy hoạch cụ thể để tránh rủi ro.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Đất mặt tiền 7m, chiều dài 20m khá vuông vức, thuận lợi xây dựng nhà hoặc căn hộ cho thuê.
- Hướng Tây Bắc phù hợp với khí hậu Đà Nẵng, tránh nắng gắt buổi chiều.
- Vị trí đối diện trường cấp 3 liên chiểu tạo tiềm năng cho thuê căn hộ hoặc kinh doanh dịch vụ phục vụ học sinh, giáo viên.
- Cách Quốc lộ 1A chỉ 100m, thuận tiện giao thông, tăng giá trị kinh doanh hoặc phát triển nhà ở.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn đất này phù hợp nhất để đầu tư xây căn hộ cho thuê hoặc kinh doanh nhỏ, tận dụng vị trí gần trường học và Quốc lộ 1A. Ngoài ra, có thể xây nhà để ở kết hợp cho thuê phòng trọ hoặc mở cửa hàng tiện lợi, dịch vụ phục vụ khu vực đông dân cư.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Hàm Trung 2) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Lương Bằng) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 133 m² (7x20m) | 120 m² (6x20m) | 140 m² (7x20m) |
| Vị trí | Gần QL1A, đối diện trường cấp 3 | Cách QL1A 200m, gần chợ | Gần trung tâm hành chính quận |
| Giá/m² | 34,44 triệu/m² | 28-30 triệu/m² | 32 triệu/m² |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiềm năng | Kinh doanh, căn hộ cho thuê | Ở, đầu tư dài hạn | Văn phòng, nhà ở cao cấp |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ đỏ, tránh trường hợp tranh chấp hoặc quy hoạch treo.
- Xác minh quy hoạch khu vực, đặc biệt các dự án mở rộng Quốc lộ 1A hoặc quy hoạch trường học có thể ảnh hưởng quyền sử dụng đất.
- Do đất mặt tiền nên cần kiểm tra đường hiện trạng có bị thu hẹp hoặc lộ giới mở rộng không để tránh bị mất diện tích.
- Kiểm tra hướng đất và phong thủy nếu chủ đầu tư quan tâm đến yếu tố này.
- Xem xét tình trạng hạ tầng xung quanh (điện, nước, thoát nước) để đảm bảo dễ dàng xây dựng và khai thác.
