Nhận định về mức giá 11,8 tỷ đồng cho lô đất 76m² tại đường Lê Văn Quý, quận Sơn Trà, Đà Nẵng
Giá bán 11,8 tỷ đồng cho lô đất 76m² tương đương khoảng 155 triệu đồng/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung đất thổ cư tại khu vực quận Sơn Trà hiện nay, nhất là đối với lô đất mặt tiền có chiều ngang 4,5m và chiều dài 17m.
Để đánh giá tính hợp lý của mức giá này, cần so sánh với các bất động sản tương đồng trong khu vực:
| Tiêu chí | Lô đất tại Lê Văn Quý (bán) | Lô đất tham khảo 1 (An Hải Bắc) | Lô đất tham khảo 2 (Mỹ An, Sơn Trà) | Lô đất tham khảo 3 (Nguyễn Văn Thoại, Sơn Trà) |
|---|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 76 | 80 | 70 | 75 |
| Giá tổng (tỷ đồng) | 11,8 | 9,5 | 8,7 | 10,2 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 155 | 118,75 | 124,3 | 136 |
| Hướng đất | Tây | Tây Bắc | Đông | Tây Nam |
| Vị trí | Gần biển, mặt tiền đường 7,5m, vỉa hè 4,5m | Gần biển, đường rộng 8m | Gần khu dân cư, đường 6m | Gần biển, đường 10m |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ |
Phân tích chi tiết
Giá mỗi m² 155 triệu đồng là mức giá cao hơn trung bình các lô đất tương đương trong khu vực từ 10-30%. Điều này có thể giải thích bởi một số yếu tố sau:
- Vị trí đất rất gần biển Phạm Văn Đồng, thuộc khu vực phát triển mạnh mẽ, tập trung nhiều căn hộ, khách sạn và tiện ích cao cấp.
- Đường trước mặt rộng 7,5m cùng vỉa hè 4,5m tạo thuận lợi cho giao thông và kinh doanh.
- Hướng Tây phù hợp với nhiều nhu cầu xây dựng nhà ở và kinh doanh.
- Pháp lý đầy đủ, đất sạch, không cống trụ, view rộng thoáng.
Tuy nhiên, mức giá này có thể bị đẩy lên do tính thanh khoản cao và lợi thế mặt tiền, tuy nhiên so với các sản phẩm tương đồng, giá bán này đang ở mức trên cao và cần cân nhắc kỹ lưỡng, đặc biệt nếu mục đích đầu tư dài hạn hoặc xây dựng nhà ở.
Những lưu ý khi xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý, đặc biệt về quy hoạch đất, hạn chế xây dựng, hoặc các dự án phát triển xung quanh có thể ảnh hưởng đến giá trị.
- Xem xét khả năng sinh lời hoặc nhu cầu sử dụng thực tế: nếu mua để kinh doanh khách sạn hoặc căn hộ cho thuê thì vị trí và mặt tiền rộng sẽ là lợi thế lớn.
- Đánh giá chi phí phát sinh như thuế, phí chuyển nhượng, chi phí xây dựng để tính toán tổng đầu tư phù hợp.
- Thương lượng với chủ đất để giảm giá, nhất là khi thị trường có dấu hiệu chững lại hoặc có nhiều sản phẩm tương tự cạnh tranh.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ đất
Dựa trên khảo sát thị trường và phân tích trên, mức giá hợp lý cho lô đất này nên nằm trong khoảng 9,5 đến 10,5 tỷ đồng (tương đương 125-138 triệu/m²), phù hợp với giá trị thực tế và các lô đất tương đồng khu vực.
Để thuyết phục chủ đất đồng ý mức giá này, có thể áp dụng các cách sau:
- Trình bày các so sánh cụ thể về giá các bất động sản tương tự trong khu vực để chứng minh giá hiện tại đang cao hơn mặt bằng chung.
- Nhấn mạnh tính rủi ro của thị trường bất động sản đang có dấu hiệu điều chỉnh, giảm thanh khoản, giúp chủ đất cân nhắc bán nhanh với giá hợp lý.
- Đề xuất phương án thanh toán nhanh, không phát sinh thủ tục rườm rà để tạo sự thuận tiện cho chủ đất.
- Đưa ra cam kết mua chắc chắn, giảm thiểu rủi ro giao dịch cho chủ đất.
Tóm lại, nếu bạn có mục đích đầu tư lâu dài và tận dụng lợi thế vị trí, mức giá trên 11 tỷ có thể chấp nhận được nhưng không phải là mức giá tối ưu. Việc thương lượng để giảm còn khoảng 9,5-10,5 tỷ sẽ giúp bạn có lợi thế hơn về mặt tài chính và giảm rủi ro đầu tư.
