Thẩm định giá trị thực:
Đất mặt tiền đường Xuân Thiều 8, phường Hòa Hiệp Nam, Quận Liên Chiểu, Đà Nẵng, diện tích 80m² (5m x 18m), hướng Tây Bắc, thuộc đất thổ cư, có sổ đỏ chính chủ. Giá chào bán 4,08 tỷ, tương đương khoảng 51 triệu/m².
So với mặt bằng giá đất thổ cư mặt tiền trong khu vực Liên Chiểu, giá đất tại các trục đường tương tự ven biển thường dao động từ 35-45 triệu/m², nếu đất có mặt tiền lớn, vị trí đẹp gần biển và tiện ích thì có thể lên đến 50-55 triệu/m². Tuy nhiên, đường Xuân Thiều 8 chỉ rộng 5,5m và nằm trong khu dân cư hiện hữu, khu vực này chưa phải là trung tâm kinh tế sầm uất nhất của Đà Nẵng nên mức giá 51 triệu/m² đang có dấu hiệu bị đẩy cao hơn mặt bằng chung.
Nhận xét về giá: Giá 4,08 tỷ cho 80m² đất mặt tiền đường 5.5m tại Liên Chiểu đang hơi cao, có thể bị đội giá khoảng 10-15% so với thị trường thực. Người mua nên cân nhắc kỹ và thương lượng giảm giá.
Về pháp lý, có sổ đỏ chính chủ là điểm cộng lớn, giảm thiểu rủi ro pháp lý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền 5m, chiều dài 18m khá dài, thuận tiện để kinh doanh nhỏ hoặc xây nhà ống dài.
- Hướng Tây Bắc phù hợp với nhiều gia chủ, ít bị nắng gắt chiều.
- Đường nhựa rộng 5.5m có vỉa hè 3m, thuận tiện đi lại, phù hợp mở cửa hàng nhỏ hoặc làm văn phòng.
- Vị trí gần biển Nguyễn Tất Thành, gần chợ và trường học, tiện ích đầy đủ cho sinh hoạt và kinh doanh.
- Khu dân cư hiện hữu, quy hoạch rõ ràng, không bị vướng quy hoạch treo.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đất phù hợp nhất để xây nhà ở kết hợp kinh doanh nhỏ (như quán cà phê, tạp hóa, hoặc văn phòng cho thuê). Với diện tích và mặt tiền này, xây nhà phố 3-4 tầng vừa để ở vừa tận dụng kinh doanh sẽ tối ưu dòng tiền.
Đầu tư xây mới bán lại trong vài năm tới có thể có lời nếu giá đất khu vực tăng, nhưng hiện tại giá đã cao nên rủi ro về thanh khoản hơi lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Tất Thành, Liên Chiểu) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Huy Tưởng, Liên Chiểu) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 80 m² (5×18) | 70 m² (5×14) | 90 m² (6×15) |
| Giá/m² | 51 triệu | 42 triệu | 45 triệu |
| Đường rộng | 5.5 m | 10 m | 7 m |
| Vị trí | Gần biển, dân cư hiện hữu | Gần biển, trung tâm | Khu dân cư, gần chợ |
| Pháp lý | Sổ đỏ chính chủ | Sổ đỏ | Sổ đỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực, đảm bảo không có quy hoạch mở rộng đường hay công trình công cộng ảnh hưởng đến đất.
- Kiểm tra thực tế hạ tầng đường Xuân Thiều 8, xem có đủ khả năng lưu thông, không bị tắc nghẽn hoặc có rào chắn xây dựng.
- Xác minh pháp lý sổ đỏ, đối chiếu ranh giới, tránh tranh chấp.
- Kiểm tra hiện trạng đất có bị ngập úng hay trũng nước mùa mưa không.
- Kiểm tra hướng Tây Bắc có hợp phong thủy với người mua hay không, tránh trường hợp bất lợi do hướng nhà.
