Nhận xét về mức giá 20,9 tỷ đồng cho lô đất tại Lê Trọng Tấn, Tân Phú
Với diện tích 223 m² (10,4 x 22m), đất thổ cư trên đường Lê Trọng Tấn, Phường Sơn Kỳ, Quận Tân Phú có vị trí đối diện Đại học Công Thương, hẻm rộng 5m, thuận tiện xe hơi ra vào, giá chào bán 20,9 tỷ đồng tương đương khoảng 93,7 triệu đồng/m².
Đánh giá sơ bộ: mức giá này nằm trong phân khúc cao so với mặt bằng chung các khu đất thổ cư tại Tân Phú, nhưng không quá khác biệt với các khu vực trung tâm và vị trí đẹp, đặc biệt có tiềm năng khai thác cho thuê căn hộ dịch vụ (CHDV) do gần trường đại học lớn.
So sánh giá đất khu vực Tân Phú, đặc biệt đường Lê Trọng Tấn và lân cận
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Đất thổ cư, Lê Trọng Tấn, Tân Phú | 223 | 20,9 | 93,7 | Vị trí đối diện ĐH Công Thương, hẻm xe hơi 5m |
| Đất thổ cư, Lê Trọng Tấn, Tân Phú | 200 | 18,0 | 90,0 | Hẻm 4m, gần trường học |
| Đất thổ cư, Nguyễn Sơn, Tân Phú | 210 | 16,5 | 78,6 | Hẻm 6m, khu dân cư hiện hữu |
| Đất thổ cư, Lê Trọng Tấn, Tân Phú | 250 | 22,0 | 88,0 | Gần chợ, hẻm 5m |
Phân tích chi tiết
So với các lô đất thổ cư khác trong khu vực, mức giá 93,7 triệu đồng/m² là cao hơn từ 5-20% trung bình giá thị trường. Tuy nhiên, việc lô đất có vị trí đối diện Đại học Công Thương là một điểm cộng lớn, tăng giá trị khai thác cho thuê căn hộ dịch vụ (CHDV) hoặc kinh doanh nhà trọ sinh viên, có thể mang lại lợi nhuận ổn định và cao hơn so với đất thổ cư thông thường.
Hẻm 5m rộng rãi cho phép xe hơi ra vào thoải mái cũng là yếu tố thuận tiện, giúp tăng tính thanh khoản và giá trị mặt bằng.
Đề xuất mức giá và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích, giá chào 20,9 tỷ đồng là hợp lý nếu nhà đầu tư có kế hoạch khai thác cho thuê căn hộ dịch vụ hoặc kinh doanh cho thuê dài hạn. Tuy nhiên, nếu chỉ mua để đầu tư đất nền hoặc xây nhà ở thông thường, mức giá này có phần cao so với mặt bằng chung.
Vì vậy, đề xuất mức giá hợp lý để thương lượng có thể là 18,5 – 19 tỷ đồng tương đương 83 – 85 triệu đồng/m², giảm khoảng 10 – 12% so với giá chào bán. Mức giá này vẫn đảm bảo lợi nhuận hợp lý cho người bán và phù hợp với thị trường.
Chiến lược thuyết phục chủ bất động sản:
- Trình bày các giao dịch thực tế gần đây tương tự có giá thấp hơn 5-10%.
- Nhấn mạnh việc mua bán nhanh, thanh toán dứt điểm giúp chủ đất tránh rủi ro thị trường biến động.
- Đề cập đến chi phí phát sinh cho việc xây dựng hoặc khai thác CHDV để giảm nhẹ giá mua.
- Đưa ra cam kết hợp tác lâu dài hoặc ưu tiên mua các bất động sản khác trong tương lai nếu chủ hàng đồng ý mức giá.
Kết luận
Mức giá 20,9 tỷ đồng là hợp lý trong trường hợp khách hàng có nhu cầu khai thác cho thuê căn hộ dịch vụ hoặc kinh doanh nhà trọ nhờ vị trí đắc địa đối diện Đại học Công Thương. Nếu mục đích đầu tư là đất nền hoặc xây nhà ở thông thường, nên thương lượng giảm khoảng 10% để phù hợp hơn với mặt bằng thị trường hiện tại.
